，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展项目。

同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。

天津公司现状项目及在谈项目分布在开发项目已完成项目在谈项目花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目二外部因素该项目具有良好外部环境，其坐落位置处于天津市区南部，行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。

另补偿原开发商万元作为退出补偿。

合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。

土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让，即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。

两者相差万。

出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。

列表说明上述问题周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。

玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。

两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。

与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。

第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地他项权益没有④土地用途工业用地项目用地现状文件天津市津南区核发津南国用更字第号国有土地使用证项目用地规划天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，天津万科主要项目集中在城市北部。

反观天津总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。

由此看出，万科物业分布与天津总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形象。

万科产品应属于整个天津市，而不是个区域。

所以万科有能力，也应该去开发天津其他市场，让万科物业深入天津每个角落。

结合天津总体规划和城市发展方向，我们应在天津西南部南部东南部投入更多关注。

目前我司在谈几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目空白。

天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。

新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目项目。

根据集团总