为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。

新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为独立综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。

高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。

城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。

江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。

而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合摩根中心项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据摩根中心项目已报规确定扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布相关法律与政策武汉市关于房地产开发经营相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。

三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。

超高容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰境况。

地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。

呈西大东小梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。

面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临城市主干道，在带来较高商业价值同时，也面临较大噪音干扰三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入天然缓冲区地块纵深不足，无法同时满足大进深要求建筑和大进深广场需要地块经济指标地块经济指标描述此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业地块经济指标分析较高土地价值决定了区域物业档次在中高档消费特征人口特征人口特征描述狭义区域内流动人口大于居住人口。

流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。

人口特征分析区域内