为亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，人民生活水平显著提高，生活条件得到极大改善。

虽然已对人民街振兴路环城路育人路车站路将军路凯丰路大坝子等城市道路设施改造，但市政公用设施建设仍然比较落后，生活垃圾处理场和生活污水处理厂目前尚未启动，城市道路功能不够完备，交通压力大给排水管网不完善，供水能力较差，电网布局不合理，供电质量不高临街建筑物参差不齐，立面未加处理，更没有夜景亮化装饰，可供市民悠闲娱乐场所较少，党政机关企事业单位与居民居住用地混杂，新区开发滞后，旧城改造缓慢。

房产供求矛盾突出，建筑秩序混乱，目前尚未建设成上规模上档次居住区，已建成国土小区工商小区不同功能目，为彝良县城市形象提升居住环境改善生活品质提高，就业环境扩大地方财政收入增加取到了推动作用，意义是非常重大。

第三章市场分析和建设规模第节房地产市场概况彝良县经济住宅状况彝良县隶属古夜郎国滇东北昭通市，全县人口万，县城所在地角奎镇常住人口万。

彝岔公路通车后，即将进入大昭通小时经济圈。

但因山地占据，居住资源稀缺。

目前，县委县政府加大了招商引资力度，彝良呈现了经济大发展态势，今后三至五年内中心城区经济将会有较大发展，这为彝良县房地产市场发展提供了良好发展机遇。

彝良县商品房住宅建设始于年。

因山多地少，交通不便，年来，尽管商品房市场直呈上升趋势，但进度不大。

目前彝良房地产市场处于种供不应求非饱和状态。

彝良县有相当数量中高收入者有二次置业愿望，他们需求高档次高品位商品房。

因此，市场需要环境优美配套设施完善风格鲜明高档次住宅小区。

二彝良县房地产市场现状目前，彝良县房地产市场属于逐步升温时期。

随着市场经济持续发展，居民收人不断增长，人们已不满足居住于经济适用型房子中，而追求向往拥有较高品位生态型第五代住宅。

然而，彝良作为国家第二轮重点扶持贫困县，城市规划建设管理历史欠帐和制约因素较多，特别是建设可用地受制约。

这切，决定了彝良县中心城区房地产发展水平总体滞后，开发商资金实力差，开发面积小，起点低，建筑功能不全。

随着彝良县委县政府建设生态宜居城市战略目标提出，政府加大了对城市基础设施投入，同时建立以财政投入为主建设为辅多元化投融资机制市政公用设施建设投资保障体系。

自年以来，彝良县房地产市场出现了较好发展势头土地开发量逐年增长。

政府招商引资成效卓著，房地产开发质量规模逐步上升。

房地产价格出现了上升趋势。

政策与经济环境给房地产业发展营造了良好空间。

第二节市场分析随着国民经济持续稳定增长，城号建设项目经济评价方法与参数第三版发改投资号房地产开发项目经济评价方法建设部建标号承办单位提供有关资料有关市场信息指标等资料第五节编制范围本可研报告编制范围为彝良县江韵豪庭商住小区项目建设内容第六节编制原则实事求是原则由于彝良县江韵豪庭商住小区项目建设是新建项目。

因此，应根据项目所在地政治经济和社会发展实际情况，严格按照建设需要和可能性进行。

以认真负责态度，严格执行国家规定相关法规规范及标准，对项目规模投入资金等进行科学合理分析。

按照基本建设程序，实事求是地进行前期工作，保证项目各项数据具有科学性和严密逻辑性，并根据相关技术规范和设计标准进行方案设计。

二节约性原则彝良县江韵豪庭商住小区项目建设必须遵守国家有关法律法规，以满足社会需求为前提，遵照朴实实用和节约资源原则。

在城市建设活动中要起表率作用，更应倡导实用经济安全美观节约设计理念，提倡集中化布局。

在建设中不搞追求大气大规模豪华性等。

三遵循社会主义市场经济原则遵循社会主义市场经济原则和规律，坚持多渠道筹资，多元化建设，充分调动社会各界积极性，本着公开公平公正原则，选择技术先进优质高效设计施工投资和咨询单位，确保项目建设顺利完成。

第七节项目建设内容和规模项目建设地点拟新建建设项目位于彝良县城东南部堰坝塘，与环城东路隔河相望，通过两座新建成钢筋混凝土桥梁与环城东路相连接，距离县城中心约公里，所处地块三面临水，背靠山坡，地势平整，形状规则，地理位置较好。

二项目建设内容根据目前项目规划，该项目建设内容为住宅车库步行街和商铺，同时配建会所幼儿园以及其他附属用房。

三项目建设条件已取得土地证场地五通平工作已完成市政配套设施已到位施工期间用水电均能满足。

建设场地周边无污染源，交通便捷。

四项目建设规模本项目规划总建筑面积为平方米，其中住宅总面积为平方米，计套，幢房屋为六层半，余