点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

置业意识古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。

全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。

项目区位优势与地段优势及其发展空间与规模藤桥西河自然环境，靠近三亚市占地规模适中，是置业理想地方。

上述这些优势点正确运用，有利于开发项目打造良好基础。

三项目开发经营机会点项目区域位置章项目开发建设建议项目总体规划建议规划设计中应尽可能兼顾到本地块周边环境，尤其要注意项目建成后周边景观以及社区人员视觉效果。

突出环境设计宗旨，以绿地丛林中住宅和住宅中绿地丛林手法营造生态景观，突出保亭生态住居整体特色。

建筑单体设计采用灵活户型和变化立体效果。

小区在交通方面，应充分做到人车分流并且规划好停车位。

综合考虑内外交通，公共设施配套，为居住者创造生态和谐舒适方便居住环境。

二住宅建筑设计建议住宅设计要适度超前。

这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。

住宅设计应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。

每户型内部布置都应按内外分区动静分区功能分室等要求设计。

住宅设计均为板式建筑，热带休闲建筑风格，融合民族文化元素，众多阳台以及中明度色调，通透简洁流畅。

在建筑材料方面，大量采用新材料新产品，提倡绿色生态建筑。

户型设计多样化，包括平面布局多样化，建筑面积规模大小多变房型设计多样化平面复式，以平方米小户型为主，物业档次多样化多层情景洋房小高层产权酒店等。

三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策个重要因素，本项目已具备良好交通条件，已有硬化水泥米宽道路连通项目场地。

项目外围亩配套用地以体育休闲广场为主要配套内容，考虑配套高尔夫练习场户外拓展运动等休闲度假运动场所，也为日后开发提供储备用地。

会所是未来社区档次标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场需凭借其他公司所不具备雄厚资金实地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合开发公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据海南三道农场三队九队度假地产项目概念规划亿房网站国家建设部及海南省颁布与房地产相关法律与政策三亚市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。

三项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约亩，另有亩度假配套和发展备用地。

根据调查项目产品定位为中等档次住宅新区。

建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。

并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合约亩。

容积率建筑密度绿地率以上数据是依据周边物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化第二章项目开发经营环境分析近年三亚旅游经济圈房地产市场分析地产整体市场特点房地产市场主要为岛外市场与国内其他城市商品房开发及销售对象主要针对本地市场不同，三亚旅游经济圈房地产开发及销售对象表现在越来越突出岛外市场购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外，绝大多数购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度不断提高而提高。

如三亚因为拥有高质量稀缺旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界旅游目地，那些事业有成崇尚健康注重生活品质人士在三亚投资置业作为其第二居所第三居所就成为种必然选择。

但就目前而言，由于三亚在世界上知名度旅游度假产品质量意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也将波及三亚旅游经济圈整个地产开发市场。

与旅游业联系紧密销售曲线随季节呈字型分布通过观察发现，三亚旅游经济圈房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季旺季样，房地产销售与旅游季节大致呈现字型分布，即两头年头年尾高，中间年中低。

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