景城市简介沈阳是辽宁省省会，东北地区政治经济金融文化交通信息和旅游中心，中国个副省级市之，中国七大区域中心城市之，全国工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。行政辖区概况沈阳市共辖个市辖区，个县级市，三个县。各辖区情况如下和平区沈阳市中心区域，是全市政治经济科教文化中心，辽宁省综合实力第强区。沈河区沈阳市政治中心商贸中心金融中心文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第个国家级可持续发展试验区。皇姑区辽宁省行政中心去和文化教育大区。大东区中国北方著名新兴工业城区，以汽车及其零部件飞机发动机机械装备生物制药仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名航空发动机制造基地。铁西区国家装备制造业发展示范区国家可持续发展实验区国家新型工业化产业示范基地国际科技进步示范区入选新中国大地标。东陵区浑南新区兼具城乡两种管理职能新型城区。其中浑南新区为沈阳高新技术产业开发区，即现代服务业中心研发创新基地新兴产业制高点和展示形象窗口。于洪区毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力经济增长板块，沈阳重要装备制造配套产业基地。沈北新区沈阳重点推进四大发展空间之，国家综合配套改革实验区新型产业集聚区生态市建设先行区和谐社会示范区。苏家屯区国务院批准沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市链接辽宁中部城市群个战略门户，也是沈阳开放前沿。地形地貌及气候特点沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河浑河秀水河等途径境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在之间，平均气温，全年降水量毫米，全年无霜期天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。交通条件沈阳是东北最大交通枢纽中心，建成现代交通网络。高速公路四通八达，通往全省各市和北京天津长春哈尔滨等地都可朝发夕至。沈阳有条干线在此交汇并连接着条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜俄罗斯必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北第大航空港沈阳桃仙国际机场，航线连接着余个国内城市和韩国日本俄罗斯德国泰国美国法国澳大利亚等国余个城市。铁路方面，沈阳北站沈阳站沈阳西站苏家屯站支撑着沈阳与各大城市铁路往来。公路方面，有沈大京沈沈抚沈四沈丹等多条高速公路，让沈阳与其他城市走更近。另市内现已开通地铁二号线，四九十号线正在筹建过程中，又有多条公交线路在城市供求情况供应面积万平成交面积万苏动态，但如果政府继续出台抑制房价或者扩大限购范围政策，对本项目发展具有定威胁。竞争威胁虽然该地块位置较好，但周边竞争力较强，碧桂园宏发恒大等知名房企提前入驻，并已形成成熟业态，规模优势明显，良好口碑树立，对于意向项目来说会产生定威胁。第六部分项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位意向地块所处位置为沈阳市于洪新城板块，规划要求商业综合体，体现现代化城市气息，结合地块规划指标区域市场竞争及政策调控下市场发展趋势，可将项目打造为城市综合体高端形象中端住宅项目。市场定位大沈阳都市畅享，新城区生活舒居市场定位辐射于洪新城商业及酒店配套，中端住宅产品为主力点，拔高项目形象，辅以亲民价格给客户造成心理冲击，促进项目热销。目标市场定位目标市场以区域为主，于洪区张士开发区，辐射地铁号线沿线以及部分长白地区，针对首次改善及刚性需求客户。项目产品定位根据规划要求及市场定位，商业部分产品拟建设公寓大型商业等住宅部分产品拟建设新古典高层住宅，户型区间套数占比为投资型及纯刚需居产品户型占刚需舒适型两居产品户型占经济型小三居产品户型占④首次改善三室产品户型占二次改善舒适型三居产品户型占。目标客户群定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围居室及两居室户型目标客群为投资型及纯刚需客户，覆盖沈阳于洪新城及张士开发区区域，有选择性向铁西及长白区域辐射三室户型目标客群为首次改善或二次改善客户，覆盖沈阳南环至南三环，适当向中心区域延伸。结论本案目标人群区域来源为沈阳于洪新城及张士区域，以于洪区为主要目标区域，以本地原住民灰领技术工人为主，偏好小户型产品，购买方式次性付款及贷款预计各半，主要关注户型园区及物业服务。价格定位参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身地理交通人文和未来发展趋势等优势，拟定意向地块年住宅首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增年住宅配套商业首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增年形象商业首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增住宅地下室销售价格按元计算，住宅车位销售按万元个商业地下部分配送。二工程及销售计划计划年月份正式取得土地，年月底完成期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，年月正式开工建设，年月开始期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目期全部竣工交房。年月份之前完成二期施工图设计前期手续招投标等南主城建设市级行政中心，老城区行政办公用地以局部调整和优化为主，原则上不再增加行政办公用地。商业金融用地结合公共中心体系，主城继续建设太原街中街金廊沿线和平金融街曹仲次中心东塔次中心南塔次中心西塔次中心等重要城市商业中心区。副城重点规划建设南站商务区会展中心次中心道义次中心张士次中心永安次中心等商业中心区。合理控制预留地区及社区级商业设施用地。文化娱乐用地结合浑河沿线浑南新城中心等地区及方城中山路等历史文化街区改造，加快建设文化艺术中心博物馆影剧院科技馆图书馆等文化设施，提升城市文化品位和综合服务能力。体育用地结合十二届全运会筹备工作，完善奥体中心周边现有大型体育设施功能。结合地区发展，分散兴建新体育场馆，具备承办大型国际赛事和国际综合运动会能力。均衡布局区级体育场体育馆全民健身中心等体育设施，满足全民健身需要。医疗卫生用地继续完善浑北主城现有各级医疗保健设施，积极引导浑北主城内综合性医院在副城开设新院区，提高新发展地区医疗服务水平和应对突发事件能力，实现公共卫生服务均等化，努力促进人人享有基本医疗卫生服务。科研教育用地优化教育资源，积极引导驻沈高校及科研院所在浑南新城蒲河新城设置新校区新院区，形成优势互补资源共享，产学研结合高教和科技园区。大力推动浑南国家大学科技园和沈北职教城建设，做好规划控制和空间预留。工业布局优化工业用地布局，继续推进主城内传统工业搬迁改造，工业用地主要向副城集中，促进优势产业集群快速发展。西部地区重点发展装备制造业及配套产业现代建筑产业东部地区重点发展汽车及其零部件加工制造产业南部地区重点发展高新技术产业北部地区重点发展农产品深加工及光电信息等新兴产业。地下空间开发利用加强地下公共空间连通整合，构建第部分可行性研究报告编制依据及结论可行性研究报告编制依据国家相关政策法规走访记录市场调研数据和资料沈阳市房管土地交易中心等部门信息沈阳市政府部门市统计局等网站公布相关城市数据年政府工作报告沈阳市城市总体规划年草案根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，包括城市居住区规划设计规范城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准城市道路绿化规划及设计规范等。工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始二期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目二期全部竣工交房。年月份完成三期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始三期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目三期全部竣工交房。第七部分投资收益分析成本预测于洪新城地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以起拍价元进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目整体物业分类汇总表科目数量单位备注项目占地万合亩二容积率三建筑总规模万四地上建筑面积万住宅部分万住宅万配套商业万公建万幼儿园万二商业部分万形象商业万五地下建筑面积万住宅地下室万商业地下车位万住宅地下车位万四绿化面积万按绿化率测算五道路面积万按道路测算项目总成本汇总表项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本包括土地契税建筑工程成本项目前期费用政府规费安装工程环境配套管理费销售费用财务费用不可预见费非土地成本合计项目整体成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注前期费用规划设计费施工图设计费住宅含地下室配套商业形象商业公建幼儿园外线设计费景观设计费项目地形图造价咨询费地质勘探三通平放线测绘费二综合规费基础配套费住宅基础配套费商业所有商业均规划为商业形态。环评费用节能报告相关费用防雷检测审核费水资源论证费技术服务费图纸审查费招标代理费社保费工程建设费用工程排污费预售测绘费合同备案费网上备案费交易信息费门牌制作费档案管理费环保验收室内检测规划验收产权登记确权测绘监理费造价咨询费工程造价结算咨询费工程造价其它不可预见费三建筑工程成本建筑工程住宅配套商业公建幼儿园形象商业电梯平均万部，部桩基竣工决算费主体检测费四安装工程燃气挂网住宅部分入户及调压站供暖弱电消防联动强电工程给排水消防外线五环境配套费环境绿化景观面积元，含围墙大门室外道路道路面积元，含临时封闭等零星配套工程零星配套按元预估六管理费用七销售费用八财务费用九不可预见费合计，二经济效益分析经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入总成本税后利润销售利润率利润地价比财务净现值财务内部收益率投资回收期三敏感性分析成本变动各项经济指标变化经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本成本销售收入项目税后利润投资收益率销售利润率售价变动各项经济指标变化经济指标预测售价预测售价预测向发展。地下空间开发利用以地铁网络为骨架线，以市级中心和次中心为重点地区面，以地铁站重要交通枢纽和地区