况了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。

好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。

机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。

威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济动荡政局不稳等因素都能影响旅游业业绩，年对桂林市旅游业可谓是次不小冲击。

相对远离桂林水本项目所处位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要要素之漓江水。

本区域竞争楼盘多本区域内其它些可比性项目对本项目威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分购房者。

建材价格上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源紧缺，拉动了建材价格上涨，这给本项目成本控制带来了定威胁。

本项目核心竞争力提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住地方之。

山水组成了桂林不可或缺城市核心竞争力。

自然而然山水也就成为了桂林住宅项目核心竞争力之。

该项目具有了良好地理位置，但在自然环境上并不在漓江边热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有自然风貌，特别是对山地植被以及湖面保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要景观要素。

届时，这些区内自然环境与现代极简约光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未来完善商业配套将构成该项目核心竞争力。

本项总论.项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南。

开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京房产经纪工作室有限公司．项目的开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。

整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有的七星公寓市场差价在元平方。

在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。

需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。

本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。

酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂林市城市精英高收入阶层导游年轻个体老板外地来桂林经商者投资者高级住宅部分桂林市城市精英高收入阶层观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。

地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。

劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。

酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有化品位。

由此可见，及配套设施建设是符合建设文化大省精神，它既有利于推进我省民主事业建设，又有利于活跃我省文化市场。

项目建设是完善广州城市功能和建设国际化大都市需要发达国家经验表明，建设大型会议展览设施是个国家面向世界标志，个面向世界开放国家和城市，就应具有这样个面向世界讲坛。

世界上几乎所有国际化大都市都有流会议中心和展览场所，这些被闪光灯摄像机追逐场所是世界聚焦点不严肃。

目前，广州市会议中心主要有两种，种是依附于政府和大企业礼堂，另种是依附于酒店大小会议室。

广州市政务型会议般都在省市政府礼堂或中山纪念堂举行，省市政府礼堂总体硬件设施落后，且均只有个千余座位主会场，召开日常会议还能满足要求，但要举行重要仪式接见活动或召开国际型会议则显得简陋，中山纪念堂规模较省市政府礼堂来说要稍大些，但其建筑面积也仅万平方米，也只有个能同时接纳三千多人主会场，目前，中山纪念堂承担着省市各种重要集会文艺演出和纪念活动，已经不堪重荷。

广州市企业会议及其他会议般都选择在附设会议中心酒店里举行。

建成后及配套设施将作为两会主会场，届时每年次省市人大政协会议将在此召开，会议中心将以舒适会场先进仪器设备优质管理服务为与会代表提供个良好交流平台，为我省民主事业推进提供了有力硬件支持。

在平时，会议中心将尽量满足广州市政治经济文化活动需求，吸引更多商业文化学术总论义。

项目建设是推动第三产业发展和加强地区经济合作重要举措近年来，广州对外交往日益频繁，国际政治经济文化交流日益活跃，广州商贸旅游会展等第三产业发展迅速，前景十分广阔。

年广州生产总值突破亿元大关，达到亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业比重为∶∶。

第三产业产值已经超越了第二产业，成为了广州经济重要来源。

省委省政府领导在视察设计方案时曾指出，建设广州及配套设施是广州建设国际化大都市和推动第三产业发展重要举措。

会议与展览业在国际上又被视为继旅游房地产之后崛起“无烟产业”“朝阳产业”，它能给与国际会议中心及配套设施项目建设书二项目建设背景和必要性工程咨询公司会者提供个互动交流平台，这是其他媒介所无法提供。

会议与展览业对经济拉动作用也是别产业所不能比拟。

从国际上来说，全球每年有业环境，政府宜投资建设个能承办大型会议交流平台，将给来往客商政府机要部门提供个良好交流环境，同时使广东广州城市形象得到提升。

广州市及配套设施就是在这背景下启动。

年底，省市领导共同确定建设，选择为原所在地。

年月开始启动建筑设计国际邀请竞赛方案征集工作，个设计方案于月份正式出台，月份进入设计方案评审阶段，月上旬，号方案“山中之城”被确定为最后优胜方案，月份，及配套设施将正式开工建设。

目前，正在紧张拆迁工作中。

国际会议中心及配套设施项目建设书二项目建设背景和必要性工程咨询公司项目建设必要性项目建设符合文化大省建设要求在广东省建设文化大省规划纲要中提到要完善公共文化设施布局，广州深圳要适度超前，高起点规划，高标准建设批标志性文化体育设施。

珠江三角洲各市要建设批特色鲜明功能完备现代化文化体育设施，继续推进“南粤锦绣工程”。

政府在年初就提出在“十五”期间要大力拓展和不断完善广州文化中心功能，提升现代化中心城市品位，树立广州海上丝绸之路文化岭南特色文化近代革州城市形象提供张新名片，对于提升

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