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瑞湾国际商务中心二期土地房地产开发进行研究。

本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析基础上，结合宗地所处区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地开发方案可行性进行判断。

二研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区经济政策走向以及项目所属区域城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面影响因素。

特别是在年国家系列房地产调控政策出台背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。

对滨海新区及项目所属区域房地产市场进行研。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比上年增长。

从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区核心区，在“滨海新区”大政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。

滨海新区快速发展同时，些结构性差异却在浮现。

滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。

与上海浦东作比较。

滨海新区第三产业仅占比重左右，而浦东新区比重达到了以上。

而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区第三产业发展明显滞后。

三区域交通塘沽海陆空交通便捷。

天津港与多个国家和地区多个港口有业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线起点之。

华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。

京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线，从塘沽驱车分钟即可到达北京。

轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津距离。

中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥中心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目，总投资额超过亿元，年预计投资亿元。

根据总体建设方案，十大新建项目中多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。

交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设重点。

新区将安排铁路轨道及道桥工新区滨海新区地处于天津市中心区东面，濒临渤海海河流域下游，陆域面积平方公里，海域面积平方公里。

紧紧依托北京天津两大直辖市，拥有中国最大人工港最具潜力消费市场和最完善城市配套设施。

重点规划建设平方公里，包括三个功能区天津港开发区保税区全部三个行政区塘沽区汉沽区大港区城区部分海河下游冶金工业区东丽区无瑕街津南区葛沽镇。

目前新区常住人口万人。

滨海新区雄踞环渤海经济圈核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起亚太经济圈，置身于世界经济整体之中，拥有无限发展机遇。

滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉荒地和滩涂，具有丰富石油天然气原盐地势海洋资源等，同时拥有雄厚工业基础，是国内外公认发展现代化工业理想区域。

塘沽区塘沽是距北京最近海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带交汇点。

塘沽区距天津市中心公里，距北京公里，素有京畿门户之称。

总面积平方公里，常驻人口万人，连同外来人口达余万。

辖个街道办事处个乡。

二区域经济由于部分区域年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于年各区域统计公报。

经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。

年度地区生产总值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，固定资产投资亿元，增长。

社会消费品零售总额亿元，增长。

实际直接利用外资亿美元，增长。

城市居民人均报酬元，增长。

产业结构年末第产业完成亿元，增长。

第二产业是推动塘沽区经济快速增长主要力量，完成亿元，增长。

第三产业完成亿元，增长。

三次产业比重分别为和，第二产业比重比上年提高个百分点。

第三产业年完成额示意图年年年产业结构比重示意图年年年通过产业结构分析表明，第二产业为本地主产业聚集，技术先进，具有现代化城市功能的工业生产区。

经济全球，扩建工程设计年限年年。

根据城镇总体规划和规划用水量标准及有关调查预测资料，测算年最高日用水量，作为确定扩建工程建设规模依据。

采用主要数据及来源居民生年平均降水量毫米，降雨主要集中在七八九这三个月。

历史最大暴雨，小时降雨量为毫米，最大降雪厚度毫米，土壤冻结深度米。

水文地表水项目区南部紧邻松花江，水量充沛。

地下水项目区处于松花江漫滩地段，地表补给量大。

区域地质概况工程地质条件工程地质分区属松花江漫滩地质区，上部为黄褐色亚粘土，下部为中细沙沙砾石，厚度大且稳定，地层承载力大，工程地质条件较好，各类建筑地基般不用特殊处理。

项目区地处依兰舒兰断裂地带，从吉林舒兰向东北延伸入黑龙江境内，经依兰汤原和项目区通过，向北经鹤岗萝北入俄罗斯境内。

项目区地震烈度为六度区。

水文地质条件北部松花江沙谷冲积平原，由于处于缓慢沉积状态，堆积了较厚砂砂砾石，地形较平坦，这就为赋存丰富潜水提供了有利条件。

地下水流向由西北向东南方向泄入松花江，地下水水力坡度由山前到漫滩。

平原区因地形平缓，表层大部分地区无粘性土覆盖，有利于大气降水直接渗入地下，补给潜水，故潜水位变化与大气降水有着明显而密切关系。

在平时，地下水向松花江排泄，在汛期，沿江带地表水补给地下水。

含水层特征根据本区各含水层地质时代，所处地貌位置，含水层埋藏条件等，将本区划分为以下含水岩组。

工程概况河谷平原第四系砂砾石潜水分布于广大漫滩和江北阶地，由上更新统至全新统地层组成含水层，其岩性由砂砂砾石和碎石组成，其中夹有粘性土透镜体，颗粒由上至下，逐渐增粗，砾石含水量亦随深度增加而增多，粒径逐渐粗大。

含水层厚度近山前较薄，越向平原之东北逐渐增厚，其厚度为，砂砾石分选性良好，透水性强，故富水性极大，单井涌水量吋井，米降深为大于，渗透系数，水化学类型为重碳酸钙镁钠水，重碳酸氯化物型水。

粘性土裂隙潜水分布于山前台地及阶地，沿丘陵前缘呈带状分布，地下水赋存于中上更新统壤土中，富水性不均匀，水量小，单井涌水量，水化学类型为重碳酸钙钠镁型水，接受大气降水及基岩裂隙水补给，埋藏深度般不等。

山间沟谷漫滩第四系砂砾石潜水分布于流经山区沙床两侧，组成物质为略具分选砂砾卵石，上部细而下部粗，透水性极强，为山间谷主要含水层，含水层厚度，赋存潜水，且多与河水有水力联系，推算单井涌水量，水化学类型为重碳酸钙钠水重碳酸硫酸水。

第三系砂岩泥岩砾岩孔隙水分布于山前台地地带，出露面积较小，含水层为第三系砂岩砂砾岩，因砂砾岩胶规范佳木斯市郊区给水工程勘测设计合同书年月委托方佳木斯市水务局，承担方黑龙江省水利水电勘测设计研究院编制范围本可行性研究报告编制范围包括下列主要内容调查望江镇城区供水水源，复核现状供水能力城区需水量预测及供需平衡分析论证水资源评价及水源选择取水工程设计方案比选输水工程设计方案比选工程量分析计算水价测算水源保护和环境保护投资估算经济评价工程概况城市概况城市特点行政区划项目区位于佳木斯市市区西北部，松花江北岸，望江镇境内，隶属于佳木斯市郊区管辖。

距市中心公里，哈肇公路国道绥佳铁路从项目区内经过，距鹤大高速公路公里，距佳木斯松花江公路大桥公里，交通十分方便。

望江镇域总面积平方公里，西部和北部与汤原县接壤。

从宏观区位看，佳木斯市位于东北亚经济圈内，处于沿边开放要冲，三江平原城市群核心位置，黑龙江省东部地区交通枢纽。

从微观区位看，项目区处在佳木斯市规划城区范围内，随着佳木斯江北工业园区建设，项目区将建成为产业聚集，技术先进，具有现代化城市功能工业生产区。

经济全球化日益加快，要求各国各地区将其社会经济系统，置于全球经济体系。

我国“入世”给佳木斯市带来吸引外资扩大对外开放加速产业外向化进程难得机遇。

佳木斯市需要培育新经济增长点，来拉动地区发展。

在新修编城市总体规划中，提出“改造旧