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方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理成发展楼盘，并规定预售交易须采用标准买卖合约，列明发展商和买家的权利和义务。

美国的新建房屋预售则需要准备好楼宇销售计划书，并经过司法局批准以后方可进行预售。

该销售计划书由律师编制，厚达几百页，详细说明了预售楼宇的所有属性，主要可以分为三个部分结构部分除了明确写明地基外墙车库大厅走廊门窗电气等大项目的产品属性外，内部的装备，例如冰箱炉灶卫裕设备等的尺寸保修期等都要写明白。

交易部分详细说明建筑商的责任与风险单元价格单元平面图交易手续地税贷款条例以及买家的风险等内容。

管理部分对物业管理费的预算房屋交易出租审批程序业主委员会的选举方式和职责范围设备的维护及易耗品的采购办法等内容做出说明。

需要特别指出的是，楼宇销售计划书具有法律效力，约定的内容，包括价格，都不允许随意变动。

表列出了香港美国中国内地预售许可的些主要不同之处。

从表中可以看出，国内对于预售许可的审批条件最为严格。

香港发展商最早可以在项目落成前个月就开始预售，美国在项目动工前就可以预售，而国内则要求投资额已经达到工程总投资额的以上，并且需要提供各类名目繁多的证明文件方可预售。

在实际实施过程中，房地产开发企业想要拿到预售许可证还有更为细致的要求，那就是所谓的形象进度条件，即层以下的商品房项目，已完成结构工程并已封顶层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程之后方可预售。

表国内外预售许可管理的差异比较项目香港美国中国内地预售许可形式楼花预售同意书楼宇销售计划书批准文件商品房预售许可证预售许可批准主体地政总署司法局房屋管理局预售许可条件楼宇施工进度要求所有平整及地基工程已经完成，建筑事务监督已同意发展商开展上盖建筑工程无要求，开工前即可预售按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理证明文件要求认可人士已就下列各项提交证明书楼盘建筑费用总额已动用的金额费用余额及预计落成日期等提交承按银行发出的证明书，说明已提取的及尚可提取的建筑按揭金额，后者必须足以应付由认可人士证明的所需建筑费用余额。

另做法是提交银行就建筑费用余额发出的保证书。

提交楼宇销售计划书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证除以上条件外，开发商申请预售许可时还需提供企业的营业执照和资质证书土地使用权证建设工程规划许可证施工许可证工程施工合同及关于施工进度的说明商品房预售方案等。

然而从实施效果来看，国内预售制度是不尽如人意的。

香港预售楼花同意方案实施余年来，除了年茵翠豪庭及爱琴湾两个项目出现烂尾风波之外，整体上直运作顺畅，没有出现过较大的争议美国更是极少听说有楼宇烂尾现象发生，而国内除了烂尾楼之外，还经常发生货不对板定金纠纷等交易问题。

因此，国内预售制度出现问题的原因不在于预售许可门槛的高低，而是在于预售许可的管理机制上，国内外在保障购房者利益上的思路上存在较大的差异，主要表现在以下几点第，国内主要是通过提高预售许可的门槛来降低交易风险，从而保护购房者的利益，而美国和香港都注重于利用法律制度来保证预售交易的安全。

预售制度在国内正式实施才十余年的时间，已经经过了多次的修订，每次修订都意味着预售许可门槛的加高，随之而来的是预售制度作为融资渠道作用的下降，但交易风险并没有得到相同程度的下降。

反观美国和香港，预售许可的门槛比国内低很多，但是其行之有效的法律制度保证了没有人敢于以身试法。

仔细研究国内的相关法律和条例，无不在条文中专门列出了法律责任条款，然而真正被执行的少之又少。

违约甚至是违法行为得不到严惩，除了对于违约者和违法者起到了鼓励作用之外，同时也对履约和守法者形成了严重打击，法律法规的约束作用必然丧失殆尽，成为纸空文。

第二，国内预售管理机制存在重大漏洞，预售许可的门槛很高，但是缺少确保房地产开发企业在取得许可证之后能够履行预售合约的保障机制。

也就是说，国内的预售许可管理机制只注重了事前的审批，而严重忽略了还需要建立套完市场营销生产管理品质管理目标管理行业报告商务谈判策划方案可研报告可行分析环评报告毕业论文团队建设百度下载年度计划组织设计商务礼仪工作总结招商方案执行力商业计划营销战略营销培训定价策略客户管理营销技巧营销手册整合营销销售考核终端营销安全培训生产计划生产培训技术规范工艺标准生产管理管理手册质量认证质量成本品质培训质量手册资料下载绩效考核薪酬管理岗位职责沟通激励企业培训员工管理招聘面试人事制度战略规划网站策划信息方案技术方案智能化流程管理客户管理市场分析市场调研投资招商施工工节项目研究项目管理商业规划百度下载工程设计工艺标准质量标准土地评估投资分析开发战略市场调研前期定位产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理善的机制来保证开发企业认真履行合约。

香港在这方面的经验值的借鉴，开发商申请楼花预售同意书不仅需要认可人士就所需的费用余额及预计落成日期提交证明书，同时需要银行就发出这费用余额提交保证书。

这样的保障机制有效地避免了烂尾楼延期交楼之类的重大风险。

第三，国内的预售管理机制权责不清，出现问题难房销售何去何从，探索与争鸣年第期。

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媒体房产业两大失配现象透析，第财经日报年月。

香港立法会立法会规划地政及工程事务委员会及房屋事务委员会预售住宅单位及同意方案，立法会号文件，年月。

香港立法会房屋事务委员会与规划地政及工程事务委员会联席会议纪要，立法会號文件，年月。

李毅强美国置业者的保护神公开说明书，中国房地信息年月。

，，追究责任。

在国内房地产开发企业申请预售许可证的受理机构是国土资源和房屋管理局，其提交的证明文件也基本是前期从国土资源与房屋管理局取得的相关证件，预售款也是由其下属的房地产交易登记机构负责监管。

因此，国内预售许可审批中，没有任何专业人士或机构承担官方职能，不仅造成监督管理不到位，而且还导致出现问题后无法追究责任。

所以，适当将部分需要由专业人员审核的权利下放，同时捆绑责任，是解决这问题的有效措施。

第四，美国房地产销售管理机制的另大特色在于信息公开，保证交易双方的信息对称性，香港也在朝着这个方向发展。

近年来，国内在这方面也有所改进，但是力度远远不够，许多房地产开发企业都采取集中发售的策略，在销售当天才公布价格，并肆意制造紧张气氛，只给购房者五分钟左右的时间决定是否要花掉个家庭几年甚至几十年的积蓄签约的过程也是如此，房地产开发企业经过专业律师精心设计的合同条款要求购房者当场签署。

前面多次提到，订立合同必须考虑信息的不对称性，并保证订立双方地位的平等性，然而，在目前的交易机制下，这两点都没有得到体现。

尽管这种交易机制是市场力量所决定的，房地产开发企业并没有强迫购房者在这样的环境下去购房，但是，这种行为实实在在违背了交易的公平性原则，形成了较大的交易风险，美国在销售计划书中公开包括房屋价格契约条款的做法值得在国内推广。