（定稿）星岛湖老年公寓项目立项分析评估建议书（完整版）㊣精品文档值得下载

，人均收入高于全每年亿人民币，而且随着老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到进步增长。

由此可见老年人市场是个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是个极待开发产业。

老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念影响他们认为那些所谓养老院是些没儿没女孤寡老人安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居造成了高空床率。

住宅区规模小配套设施不足管理水平低下目前郑州市养老公寓以中小型为主，多属传统养老院福利院，拥有个床位以上规模还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人心理和生理需求。

服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人服务只是满足于简单端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理生理需求角度出发，提供人性化全方位专业服务。

而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供养老方式着眼是最普通人群，提供是最基本服务。

这种养老与老年人尊严舒适不匹配，与子女孝心放心不匹配。

因此，目前老年公寓是老年人无奈选择。

五老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统养老观念社会需要规模化养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观郑州市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。

他们成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。

老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。

老年公寓开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品人社会问题及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年公寓建设应该说是种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

三老年人公寓现状分析国内老年公寓现状据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年公寓，投资总额在亿到亿元。

国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公有住房占。

其中，市镇购买商品房家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房户分别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房户总共不超过。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买住房中。

自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源主要方式之。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房占其中市镇自建住房占和，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源主要途径。