高品质生态社区。

第二节项目建设必要性符合国家政策要求随着改革开放不断深入，房地产在整个国民经济建设中显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括取消福利分房，实行货币化分配制度大幅提高租房租金取消项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。

二符合济宁市城市发展总体规划要求个城市建设和发展到个较高水平时，总是伴随着人流物流资金流和信息流竞相溶入，随之而来便是大规模基础设施和房地产开发建设与之协调和配套，济宁市已经具备了这样开发建设基础。

三符合居民对新型住房需求当前，居民购房十分看重住房质量，规划设市场预测济宁住宅小区位于济宁市北部城区，具有以下几个方面市场优势区位环境优势本项目用地东临古槐路，南到机电路。

所管线设备维护修理水电等供应管理提供或管理商业设施环境卫生绿化工作提供居民需要家政服务第十章投资估算及资金筹措第节投资估算依据及说明项目总投资估算概况该项目总建筑面积其中住宅建筑面积公建建筑面积储藏室建筑面积地下建筑面积商业建建筑面积。

根据估算，本项目包括土地费用前期工程费用建筑安装工程费管理费开发间接费用财务费用销售费用开发期税费等总投资为万元。

二估算依据规划设计院提供总体规划图设计说明估算中有关税金和费用按济宁市现行规定和同类项目平均水平测算该项目基础配套费用按现行造价估算整个项目按高中档建造水平计算假定该项目在年内全部建设完成假定该项目在第年就开始着手，至项目建成后第二年销售完项目总投资中自有资金比率占计算，银行贷款占，预收销售入占整个项目投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用。

三估算结果前期费用包括三通平勘探规划设计行政性收费申请报告劳保费等销售费用按建筑造价计算劳保费按建筑安装费用计算管理费用按建筑造价计算。

投资估算结果汇总如下表所示项目投资估算表单位万元序号项目名称单位数量单价元总额土地出让金前期费用住宅楼建筑安装工程费用商业及公建建筑安装工程费用公建设计费道路及绿化监理费公共配套及基础设施费开发间接费管理费用销售费用财务费用合计第二节投资计划与资金筹措该项目总投资万元人民币。

投资资金来源自有资金万元人民币银行贷款万元预收销售入万元人民币。

投资计划见下表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第二年第三年第四年总投资土地出让金前期费用建筑安装费用设计道路及绿化公共及基础配套费监理费管理费用销售费用财务费用资金筹措自有资金银行贷款预收销售收入第十二章项目经济效益分析第节投资项目收益分析销售收入分析计算说明住宅楼暂估每平方米元计算商业暂估每平方米元储藏室每平方米元车库每位万元。

楼盘开工后，假如第年实现销售收入住宅商业储藏室。

第二年实现销售收入住宅商业储藏室。

第三年实现销售收入住宅商业储藏室车库。

第四年实现销售收入住宅商业储藏室车库。

预计实现销售收入销售收入万元。

销售收入计算如下表商品房销售进度表单位万元年度面积平均单价元销售收入万元第年第二年第三年第四年项目销售比例销售金额万元销售比例销售金额万元销售比例销售金额万元销售比例销售金额万元住宅楼储藏室商业车库酒店合计二投资收益分析计算说明营业税及附加按销售收入计算土地增值税按预征销售收入计算所得税按利润额计算土地使用税每平方米元计算。

计算结果如下表项目损益表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年经营收入销售收入开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加土地增值税土地使用税经营利润所得系分析可以判断出来，近两年房地产价格仍将保持上升趋势。

不过考虑到以下因素，房地产价格升幅将会有所回落第，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配臵功能，高房价将在定程度上增加市场供给，挤出部分需求第二，政府正努力通过增加中低价位商品房供应控制投机炒作等手段抑制过高房价第三，政策变动初期对市场预期影响最大市场预期供给减少是年房价上涨深层原因，这种影响将随着时间推移逐步减小二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高年二手房市场以房源趋于丰富化购房人群趋于多元化消费需求趋于升级化热点区域趋于扩大化为特征。

但是银行惜贷导致申贷难度大，使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。

随着从中央到地方