宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售必备条件，销售工具制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开以住宅面积万平方米计算类型面积万平方米销售周期月销售率回收资金亿说明以年个月建筑周期计算，我们预计销售周期在个月，销售率可达到，以平方米住宅面积计算，总销售面积为平方米，回收投资亿元商业面积平方米，以每平方米元售价计算，回收投资亿元社区车位个，以每个车位元计算，车位销售额亿元期房住宅商业车库现房住宅合计剩余住宅面积，共计万平方米，预计将进行现成交均价为元每平方米。

项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。

销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。

注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上差异，分别调整提价幅度，避免刀切作法。

各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模宣传攻势，形成项目高品质高素质物业形象，使客户产生极高期待和兴趣，并从心理上认同我们产品品质与高于其他项目价格，认为我们项目确实物有所值。

有了市场和消费者认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。

在这个阶段，我们定价不可过高，这个阶段销售目并不是赚取多大商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。

销售中期市场热销期和持续期真正销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大销售势能，换取资金回笼速度，同时要提高定价，以获取巨大利润率，但价格调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好销售情况而头脑发热，任意涨价，价格调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。

销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好社会口碑到位售后服务和物业服务，客户购买信心是最强。

对于剩余不同户型进行价格调整，销售情况好楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好户型则采取定促销手段进行销售。

销售进度与销售率销售统计总表发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们压力。

如何控制好项目自身竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变劣势，及时进行市场反馈及产品调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多时间抢占有限市场是我们最重要面对竞争手段。

后来者要想取得好成绩，自然要付出加倍努力和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见因素都非常多，我们要做好打持久战准备，并达到销售可持续性，是我们所要面临大问题，只有进行准确市场预测超前产品规划丰富多彩推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们项目在较长销售时间中激烈市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来销售过程中，无论我们推出多么新颖宣传广告，采取多么眼花缭乱销售手段，告诉人们我们项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高价位。

位著名经济学家说过没有卖不出去价格，只有卖不出去产品。

就是说，商品价格并不是最重要，重要是产品品质是否能真正满足消费者。

因此，产品品质塑造是项目成功与否根本，是整个项目获取收益最重要前提条件。

超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定开发经验与管理经验，因此在产品品质