积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。

而该家居商铺不符合规划要求，也属临时家居商铺。

而汇美家居广场是座永久性家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设。

三项目建设能满足常德市家具产业广场需要根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人。

从年底到年末，常德市净增城市人口万人含自然增长和机械增长，每年平均增长万人。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米站家敏感性分析常德市年已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家具产业家饰城门面价格元平方米。

由于本项目是产权式商铺，开发商采取了次性返租销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。

降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价元平方米平方米相比，处于下限位置。

在做敏感性分析时，如果继续考虑下降话，销售均价为元平方米，低于常德市家具产业园最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园销售事实不符。

根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。

当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。

由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有定抗风险能力。

第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。

据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。

市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。

在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。

目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。

由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。

与去年同期比，全年土地交易价格上升。

其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升。

价格持续走高深层原因是国民经济快速发展提供良好经济环境和市政府对房地产业大力支持，以及广大市民日益增长购买需求所致。

今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。

另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长了。

收入增加增强了部分居民换购更好房屋住房消费信心。

二是穿紫河综合治理城市管道架设公路年完成产值亿元，同比增长，产销率为，销售收入增长，利税总额增长。

年度全行业实现总产值亿元。

据海关统计，全年出口总额突破亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口亿美元，增长。

家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛大好形势推动结果。

全年家居行业发展有如下几个特点是生产规模不断扩大。

二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。

三是产业集群和特色区域逐步形成。

四是家具城建设方兴未艾。

规模越来越大，水平越来越高。

同时批经销商队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要作用。

五是家具出口增势强劲。

尽管受到美国木制卧房家具反倾销影响，但出口仍呈高速增长。

年月出口亿美元，增速。

美国商务部终裁后，月份超高速增长，月增亿美元月份出口亿美元，创出新高。

总体上说美国终裁修改后平均税率对多数对美出口企业有利。

目前对美出口平稳增长。

六是在高速发展中也存在不少问题主要是有些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水