路通车后，南宁至友谊关只有公里，友谊关至越南首府河内也是公里，便利交通是中越旅游合作有利条件。

在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流主要流线黄金项链，而将是项链上最明亮宝石。

如图二市是最能吸引区内区外投资热点边境城市在做贸易机会比其它城市多，在贸易领域，吸引了全国各地资金，在建投资项目都与贸易相关，如浦塞浙江人投资五金商贸城，弄怀有广东商人投资弄怀边贸城。

年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现市房地产项目开发，都是外地资金和发展商。

年将有更大投资，如由交通部，广西交通厅支持万通国手房是市场存量主要形式。

房地产空置物业以商业价值不高商业类物业而宅层天地楼为主，建安成本下降为元序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层砖混结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二开发成本分析土地费用由于顶目所在地还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。

建安工程费在该项目中，建安工程费按天地楼和单元楼建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建安费用总价为万元。

前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。

工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。

同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。

因此，前期工程费用为万元。

基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。

公共建筑配套费这里说公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目完整而建造设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。

不可预见费不可预见费按以上工程提取，共计划内万元。

开发费用开发费用包括管理费用销售费用和财务费用。

其中销售费用包括广告推广费市场推广费销售代理费销售手续费等，财务费用主要为利息，总共为元。

开发总成本项目开发总成本为以上七项之和，共计万元，平均成本为元。

收益分析经营方式确定为了更好地结合企业战略目标，实现短期利益和长期利益兼顾，综合考虑项目自身特点，应采用出售方式进行项目经营，在这里分别假设出售为总建筑面积。

收入计算预计天地楼平均销售价格为元，单元楼平均售价为元，年实现销总建筑面积，年实现销售总建筑面积完。

预计实现销售收入为万元。

销售收入估算表万元序号项目金额备注第年销售总额第二年销售总额合计利润计算在随后利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额，所得税率为。

出售方案土地增值税采用累进制。

由于出售房地产项目，需要计算土地增值税，采用累进制，具体计算表土地增值税估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本营业税及附加销售收入印花税及管理费销售收入专项统计。

年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。

据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。

年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。

如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前，市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式