本税费合计经营趋势与客房部分相同餐饮年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同康乐年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同四现金流量分析详见附件五经济技术分析结论项目动态投资回报率偏低该项目动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地产行业平均水平，目前房地产行业正常平均动态投资回报率为。

动态投资回收期偏长该项目动态投资回收期为年，目前房地产行业平均动态投资回收期为年。

从房地产投资开发角度，度假会议中心项目成败关键在于城市化进程和城市重大建设项目进展，因此市场预期复杂多变，而且资金需求巨大，投隔绿地，又是城市中心重要空气滤清器，水绕林间，林戏水底，是最具彭州园林城市特色重要绿色走廊。

名词二滨河景观绿带滨河景观绿带是城市级网络三大绿地系统之二，沿人民渠两岸设置米滨河绿带，体现了水绿城和谐交融，是市民休闲娱乐重要开敞空间。

名词三滨江路朝阳路整个城市主要交通依托中心城区五横四纵干道，滨江路为五横之，朝阳路为四纵之，并共同构成城市二环路重要组成。

在彭州市城市总体规划中，人民渠以北为城市城北片区，是全市大专科研基地及未来化工城主要居住服务配套区。

城北片区，依托老城区成熟配套和人民渠亲水生态环境，在城市规划历史上就有平方公里北园高档住宅小区设想，但在实际城市建设过程中，道路和基础配套设施都没有到位，因此向北发展举步维艰。

年，因万吨乙烯项目正式落户建设，作为主要居住服务配套区城北片区，城市基础配套设施建设必将全面启动，阻碍城北片区发展瓶颈将得到有效改善，而人民渠生态环境价值也将得到真正认同，因此城东新区城北片区共荣新局面必将在年拉开序幕。

号地块，位于朝阳路北延线，是中心城片区通往城北片区咽喉，用权获取成本专业费用地勘费工程设计费工程监理费建安成本工程招标费抗震审查费报建费土建工程安装工程含设施设备装饰工程酒店部分会议中心内部配套费宗地三通平费用水电气场平室外总平绿化环境不可预见费管理费用财务费用投资成本总计三酒店营运收入及成本核定单位万元客房年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计每五年为增长期，经营收入及成本均按递增相比年期经营收入及成本均增型旧城改造开发模式，先商业后住宅，以商业带动住宅消费，而后以住宅消费来刺激商业，这充分说明了城市功能不完善。

依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意义现代城市综合商圈以市中心广场为中心，沿北大街西大街和东大街，在传统商业街基础上，通过集中性商业物业开发和对临街商业改造，正逐步完成商业形态与功能升级换代，尤其是天广场落成并成功经营以及巴黎不夜城人民商场成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代商业迈进，依托于旧城改造而进行商业革命，受限于难于实施规划统筹以及旧城拆迁难度，能够形成点状商业布局突破，但在较长时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象综合商圈，这也是城市形象和城市资源缺陷。

二高档次餐饮娱乐会展业星级酒店业基本是空白彭州市目前还没有环境流配套流服务流品位流高档餐饮娱乐中心，城市花园餐饮条街以及六支渠休闲街，主要以服务大众为方向现有彭州宾馆九峰宾馆金瑞大酒店代表彭州最高档次酒店，规模偏小功能定位低外观形象缺乏个性设备及内部装饰陈旧，无法与快速发展城市功能相适应作为新闻发布大型会议组织信息交流形象展示重要前沿阵地会议中心，彭州连稚形都还没有。

这些代表城市综合投资环境综合城市竞争力重要城市资源，急待发展建设。

第三部分彭州市度假会议中心定位号地块用地性质分析根据彭州市城市总体规划用地布局规划图，号地块及其周边用地布局如下名词七支渠城市生态休闲林带按城市绿地系统规划，七支渠城市生态休闲林带是城市级网络三大绿地系统之，规划为宽生态景观绿地，以生态密林种植为主，既是中心片区与城北片区结构分间涉及建设其它规费属于彭州市收取部分，政府给予全额先征后返优惠扶持。

对于城市基础配套费政府减半征收。

政府将对项目涉及城建规划国土公安消防环保卫生工商等部门给予支持配合，以利项目推进。

五在符合政策前提下，政府各级职能部门给予项目尽可能优惠政策支持。

由国家发改委批准成都地铁期工程项目。

根据规划调整确定号线北端至红花堰后不再向东至动物园，而是继续北上至大丰镇