这城市化模式不仅可以有效地解决城市化市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推动城市化资金土地要素供应能力有限等问题。

这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后新轮城市化新途径。

天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出，具有重大试点价值。

天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下房地产开发新思路和新模式。

天都城项目推出，对整个杭州乃至整个中国房地产业发展都具有积极探索意义和重大创新效应。

综观西方发达国家房地产行业发展过程，我们可以看到，在本世纪五六十年代，由于汽车工业兴起而带来交通便利，使得人们能够在城市工作而居住却在郊区，由此给房地产业带。

我们这个项目也正是想在处在以生活方式为主题概念市场阶段杭州房地产行业中作出自己理解，并使所有住宅物业销售率均确定味，目是为了体现投入首期资金在确定计算期内盈利能力。

当假定本项目宗投资不变，住宅销售进度不变时，住宅平均售价变化对各财务指标影响较大。

出于计算中设定项目销售收入不作提前偿还贷款所用，而只转作下季度投资资金，因而会造成定利息损失。

第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用各种数据多数来自预测和估算。

由于资料和信息来源有限性，将来实际情况可能与此有较大出入，即评价结果具有不确定性，这对项目投资决策会带来风险。

为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标影响，以确定项目经济上可靠性。

这项工作称为不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定市场生产能力条件下，通过分析拟建项目产出量成本本和收益利之间关系，来判断项目优劣及盈利能力种方法。

盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零点。

在房地产项目可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时销售量又称保本销售量。

住宅销售平衡点是销售盈亏平衡点即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。

其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，并判断这些因素对项目经济目标影响程度。

敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标影响程度，还可以使他们对那些较为敏感因素进行认真和仔细再研究，以提高项目可行性研究准确性。

反应敏感程度指标是敏感系数敏感系数目标值变化百分比参数值变动百分比。

例如以售价为参数值，以项目净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价敏感系数。

敏感系数可正可负。

若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。

敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

敏感性分析单位万元序号项目名称变动幅度投资利润率税前基本方案销售收入投资额风险防范对策市场风险分析由于该地区商品房较多，君临天下城，绿城蓝庭，东城丽景，华翠嘉苑等。

所以竞争也较其他城区强烈。

如果不突显该项目优势，那么就会被城西房地产大军湮没。

金融财务风险分析如果不及早地形成品牌优势，不能将房子推销出去，即不能收回成本，入不支出。

第七章综合分析广厦天都城杭州卫星城代名词城给人感觉就是大，这和天都城亩宏大占地面积相得益彰，个城字将天都城规模和体量表现地淋漓程先旅游，后房产正是体现了这个思路旅游可以改善房产环境，房产借助于旅游生态支持。

以旅游带房产，以房产助旅游。

两者相互适应，相互促进，共同发展。

我国住宅建设在现在和未来都面临来很大发展。

预计年城镇居民人均住房居住面积提高到平方米，即建筑面积平方米预计年人均居住面积提高到平方米，即建筑面积平方米。

按年城镇人口达到亿人，每人增加平方米计算，前年为提高居住水平需要新建住房亿平方米，平均每年民平方米。

后年按亿人口计算，则需在年基础上再新建住房亿平方米，平均每年亿平方米。

在如此大需求中，肯定会有些通过住宅群方式予以消化解决。

我们房产项目中，在些地方，也需要进行大规模开发建设。

大规模与超大规模建设能够体现定经济效益，因为过小规模往往引起系列问题，如无法保证环境与配套设施质量，配套设施共享性差等。

我们需要房产户型创新与环