调研，我们认为本市城市化进程还有较大增长空间，其城乡人口比相对较高。

工业化进程较快，企业和个人投资与消费蕴藏着巨大增长潜力。

城市消费品市场活跃，由于人均可支配收入大幅提高，汽车住房等消费不断增加将预示着新轮消费结构升级已为期不远。

通过以上分析，我们不难看出，目前涟源市总体经济能力在不断增强，其社会消费力得到大幅提高，人们开始对生活质量居住条件进行逐步提高与改善随着中高端消费品不断拥有，汽车住房等大宗耐久高端消费品，将成为人们提高生活质量，享受高端消费主要市场购买对象。

第二章涟源房地产市场供求状况宏观分析住宅物业涟源房地产目前由初级发展阶段向中级成长阶段迈进涟源市区，交通非常方便。

地质地貌地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田杂草池糖。

地势起伏，中心低落差约米，其地块另面是涟水江，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度，场地内属典型丘陵地貌。

周边环境项目所在区域尚处于开发商圈地扎营状态，区域内配套主要以石马山镇当地居民区独立组成，这也使本项目在配套设施上相对缺乏，在本项目公里以内无小学银行等配套设施，而本项目区域内规划中新市政府还在拟订中，区域环境前景很不明朗。

二项目分析优势依托于新市政府整体大环境，引导和加强消费者对区域居住环境认同。

项目周边地域开阔，项目可塑性强，具有较大升值潜力该区域房地产市场还没起步，居民对住房居住理念还处于模糊状态。

因此本项目如能正确引导消费者，将居住理念灌输给消费者，将会很快抢得市场份额。

劣势项目周边配套欠缺，成为影响消费者购房个不利因素。

项目所在区域对于涟源市民有相对远距离暗示。

对于区域开发前景，消费者带着观望态度。

项目所在区域是工业区，环境污染较大。

威胁地段相对冷僻，周边欠成熟生活配套，版块价值有待提升规模较大分期滚动开发，销售周期长，其间存在诸多市场变数，相当部分购房客会对其抱怀疑或观望态度。

偏离市中心，处于房地产弱势区位。

机会新市政府给该片区发展带来有利契机。

涟源房价正在逐步上涨，随着周边城镇人口不断增加，市民对购房有较强欲望。

涟源住宅处于新老交替，居民将步入换房期，市场存在消费机会。

目前涟源房地产开发还处于初级阶段，市场竞争不激烈，项目发展潜力巨大。

本卷总结综合以上分析，我们得出以下结论相对而言项目所在区域房地产开发水平相较全市更低，但在政府引导下，区域前景看好。

项目虽然有些有利因素但并不具备明显先天优势，面对越来越激烈市场竞争，更需要从内部挖掘核心竞争力。

综合而言，我们认为本项目可以从以下几个方面参与竞争从项目整体规划建筑表现园林景观社区配套户型设计产品品质社区文化等方面树立项目鲜明个性形象，全面提升产品综合素质，以此在对手中形成区阁，并以此迎合目标消费群消费要求通过开方商加强对产品品质有效控制，合理控制户型面积，注重户型设计，使产品达到较高品质要求，以更切合本项目目标消费群实用型产品进入市场，实现与目标消费需求对接。

塑造储物流中心。

典型项目调查在售项目安居百年楼盘名称安居百年售楼电话，区域地段芙蓉广场，芙蓉路与人民路交汇处发展商涟源市房产投资开发有限公司代理商置嘉地产顾问占地面积多亩建筑面积近万项目定位商业住宅建筑风格现代栋数栋朝向东南总套数个独立门面，套住房，其余为内门面主力户型住房三房四房面积分摊率住宅，门面面积范围门面多，可自由分割建筑结构框架门面开间进深层高销售方式准现房销售率销售价格楼独立门面起价元，均价元，最高价元内门面楼元，楼元，楼元住宅楼起价元，均价元付款方式次性折银行按揭折交房时间交房，月开业经营定位楼地板地面木业板材油漆涂料工程材料楼灯饰照明陶瓷卫浴管材管件五金机电门窗锁具玻璃制品楼家私家具布艺家纺家居饰品区内配套设施商业配套，四楼空中花园周边配套芙蓉广场建材市场生活超市中心医院涟邵总医院涟源二中福荣学校市政机构优劣势分析优势地段优越，位居涟源三大核心商圈之芙蓉广场，人民路芙蓉路交汇地。

率先引入站式家居建材消费模式。

周边市场已经成型，人气较旺。

政府强力支持，规模化经营，功能齐全，分区明晰。

劣势价位较高，项目以西人流量少。

包租实际上对投资户来说，风险很大促销策略现铺六年包租，年回报，总收益，这是针对楼销售困难单