加之大批住宅小区出现，人口密度和繁华程度将迅速增加，但与之相配套商务商贸发展滞后，除正在施工建设颐和广场等商业项目外，目前该区域暂无大型休闲购物场所，为适应城市向西发展战略，本项目出现弥补了西部区域无大型商业项目局面，在推动沧州市经济发展同时，使传统商业格局开始转变。

综述本项目所在区域商业基础设施还不完善，本项目开发可以弥补西部区域无大型商业项目空白，其商圈影响力足以辐射沧州市新区临近本项目颐和广场正在建设当中，它出现必将更加巩固这区域项目周边存在大量成熟社区，消费者来源广泛，尤其是随着城中村改造陆续完成后形成成规模社区必将加大这区域商业空间。

五综述目前新区商业发展还安防等设施完善。

项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市高尚社区，这部分社区建立必将加大城市商业容量业也必将给商业带来巨大发展空间沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。

五综述沧州商业物业正朝着规模化集成化方向发展，具有总体定位及特色商业物业投资前景看好沧州商业物业正进入个持续快速发展阶段沧州商业具有广阔发展空间，适合发展高档品牌大型综合社区百货大型综合超市及购物中心专卖店等将成为沧州零售业主流发展方向沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区中心位臵，是绝佳商业领地沧州会馆商业定位是基于上述内容指导下而确定，符合社会经济发展趋势。

第四部分项目市场可行研究项目动态分析模块项目优势地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚居住和办公氛围机会优势该区域暂无大型购物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利发展空间规划优势规划设计体现以商家为本理念，充分满足商家需求管理优势统规划，错位经营，着力营造流经营环境和商业气氛经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补充辅助经营模式服务优势提供优质系统服务，提供信息交流环境平台，达到区域商业网络资源共享。

配套优势地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流中央空调电梯扶梯安防等设施完善。

项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定距离，在区位上处于劣势目前直达项目地公交线路相对较少区域内商业项目较少，商业氛围较淡。

市场机会宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大空间新区除在建颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目京沪高速铁路经过将给本项目带来较大发展机会。

市场威胁项目所处新区域缺乏有力消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目销售工作带来定难度颐和广场建设对本项目销售有消极影响。

二项目占有率及吸纳率评估预测目标市场需求量目前，沧州市约有人口万，新区规划为城市副中心，约有万人左右，暂时没有成型商业项目，随着政府对新区规划环境改善，西部区域对商业需求还会进步加大。

目标市场供应竞争量西部新区随着交通环境休闲场所等配套不断完善，区域房地产将持续稳步发展。

商业返租五年，每年租金。

项目配套电梯西子奥斯直升电梯冷暖系统市政热网集中供热，制冷为中央空调通讯系统预留电话及宽带网端口楼板荷载至三层吨平方米停车场约平方米，全部用高档材料硬化。

装修标准外装采用干挂石材，特种玻璃幕墙及涂料内装采用铝格栅吊顶，花岗石楼梯及瓷砖地面。

分析项目位于旧城繁华区与新城连接地带，交通便捷，稳定投资回报率是项目销售速度加快，但该项目规模较小，且商业和办公相互影响，难以形成良好办公氛围。

区域楼市分析沧州市商业发展落后，成型商业区主要集中在市中心新华路南北大街带写字楼项目刚刚兴起，开发数量较少，规模较小且分布分散商业项目租金售价相对偏低已开发商业项目自身配套较少，产品品质相对较低随着经济发展，出现了新型商务写字楼项目，从市场反映看，销售情况不理想。

四商业市场预测作为环渤海经济圈重要城市，沧州商业还比较落后，但随