平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。

市场供给与需求未来城镇化道路带来房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时也有部分投资者表示以县城为中心小城镇也是不容忽视地方。

行业发展趋势线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线城市向二三线城市转移。

从长远来看，房地产市场始终是经济发展热点，也是焦点。

随着中小城镇经济高速发展，中小城市提质改造已提上各地方政府重要议事日程。

国家扶植鼓励中小城镇经济发展政策也催生了小城镇房地产开发热情。

本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观人力资源土地资源按元平方米计算。

室外市政水电气等基础工程按元平方米计算。

建设配套费用。

包括招标投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制管理费质量监督费安全监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等。

按建筑面积元平方米计算。

工程建设监理费按建筑面积元平方米计算。

建设单位管理费按建筑面积元平方米建设成本估算见下表序号项目名称单价计算数值合计万元前期工程费地质勘查元规划设计元建筑设计元土地平整元方万工程咨询二报建费元三建安成本元四室外工程元五室外水电元六建设配套费元七工程建设监理元八建设单位管理费元九拆迁安置费用建设成本费用合计营销费用估算营销费用计算方式合价万元项目可行性研究项目策划费用营销策划费用广告费用销售收入项目及企业公关费用销售收入营销费用合计财务费用估算全部为自筹资金亿元，保险开支为收入，计万元。

不可预见费估算由于项目系新区规划，地下管网等状况不明，开发不可预见性因素多，故不可预见费按项费用之和计算。

序号费用名称合价万元建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本估算项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税等。

项目总投资估算表序号费用名称合价万元土地费用建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本费用合计单位成本总费用总建筑面积元平方米。

平均单位成本自筹资金核算建设自有筹资金核算假定为亿元，根据实际情况和借款额度增减。

第五部分财务评价本部分评价结论是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用，考虑项目建成获利能力债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目盈利能力。

财务评价基础数据与参数选取财务价格住宅楼元平方米。

利率按照商业贷款抵挡利率计算。

项目计算期选取建设期个月，按照年多计算考虑。

财务基准收益率设定因项目资金有自有资金和借贷资金，根据下表，基准收益率参照不小于加权资金综合费率数值，分别取作为基准收益率折现系数作为财务评价参数。

财务评价财务盈利能力分析营业收入估算按照全部出售方式计算，不考虑出租方式。

依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价多层住宅均价为住宅元，高层住宅均价为元，其他暂未考虑。

销售收入统计销售收入统计单价元销售面积销售收入万元多层住宅高层住宅小计成本费用估算序号费用名称合计万元土地费用建设成本费用营销费用财务年合体劣势项目投资巨大，财务风险高大面积整体开发，牵涉面广，不可预见因数多机会国家宏观经济政策优势当地政府部门对项目支持态度鲜明本地房地产市场没有高起点高规格类似项目区域内商品房购销市场旺盛威胁区域内房地产市场政策波动性影响综合规划整体开发开创性开发格局是否被所有权利部门接受大规模商住开发市场购买潜力是否足够项目定位方案市场定位建设功能齐全舒适市民休闲广场，以及高质量高品味宜居环境。

目标市场定位外出打工返乡置业者为改善住宅条件原居民周边经商农民欲在隆回定居人群邵阳市及周边中老年退休养老，盼望回山青水秀故乡人群项目产品定位打破现有零散小型点式开发模式以创造性全新开发思路，以综合开发整体布局开发原则，建设个区域品牌性城市综合体，以时代隆回理念，提升城市品味和亲和力，为回流资本和人才提供投资和创业平台。

这也是隆回所处时代背景和区域背景所带来必然选择。

项目开发原则整体规划超前规划原则建设功能齐全城市综合体原则有利于