金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。

般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。

项目的财务净现值为，万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。

五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。

在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，区为最早发展起来的商务区，以中高档写字楼为主南山区科技园片区档次不，多以厂房式办公楼为主中心西区在逐步成熟，以中低档写字楼为主，主要为沿深南路的乙级写字楼和车公庙工业区内厂房改建的办公和商务公寓罗湖区的人民南片区也有中低档写字楼和商务公寓分布。

供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓三区域市场分析项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。

区域概况整体概述南山科技园区总占地面积平方公里，其中规划工业用地平方公里，生活配套及其他用地平方公里。

目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。

园区按照地域和产业不同分为北区中区和南区。

北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。

中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主的高新技术产业区。

未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。

南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。

中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。

虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。

后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。

区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。

交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。

产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。

政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。

环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。

因此在开发过程可以充分利用这些自然资源运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下市场格局深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四个区域。

其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。

综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。

四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判定项目的产品定位，判定依据如下本项目形成了相对独立的小型园区片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好独立小型园区普遍建