五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区文化与商贸服务产业规划布局和宝安区规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题大型集聚基地。

从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要西部，却没有个像样集开发生产商贸和休闲消费为体基地，这是不符合市场发展需要。

第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币，万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。

项目建成后，年资金收益率约为。

其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。

同时解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。

第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。

即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。

除此之外，项目将合作作为管理主要形式。

其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。

例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会教学研究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之等等。

通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。

第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本目，是通过进入园区而获得更好产业氛围和条件，并更直接地进入市场。

因此，针对此部分群体营销主要是宣传本项目专业管理与专业合作伙伴。

这些都会使其认可项目所营造强烈商业和产业氛围。

所谓普通消费群体主要指参与项目提供各类文化娱乐和休闲购物活动群体。

对于此类对象，项目营造特色文化氛围和良好购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。

包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。

因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力活动来聚拢人气和关注。

同时，围绕项目主题展开促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少。

第七章项目环境影响分析本项目属于商业与产业相结合项目，其中，商业部分主要产生是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。

产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。

对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。

深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。

相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂宝安，却没有产品展示和销售集散场所。

综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。

年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。

这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。

第三章项目建设指导思想和原