间。

但是这种房价上涨也间接地将未来臵业需求提前释放，挤压了未来市场升值空间。

总体来看，在国家出台下跌，十年来首次出现年度房价下跌。

年春节后，中国房地产交易出现反弹，些年推迟了购房计划居民开始入市购房。

这阶段特点是购房者主要是自用首次购房者，投资性购房改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，年月商品房累计销售面积同比增长，但全国个大中型城市房屋销售价格同比下降，实际下跌幅度可能更大。

而作为内地省份山西，有其得天独厚自然资源，依据资源而富裕起来人不在少数，他们完全有能力为各地新建高品质房买单另外，由于山西房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但周边建筑物与环境条件水乡佳苑小区位元备注前期工程费勘察设计费监理费建筑安装工程费用配套费用不可预见费销售费用管理费用开发期税费营业税及附加土地增值税合计资金筹措项目总投资为万元。

由项目单位自筹解决。

项目财务评价本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家发改委，建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，来计算项目经济效益。

基础数据项目设计规模项目总建筑面积平方米，提供住宅户。

项目计算期根据项目实际情况，确定计算期年，其中建设期年，经营期年。

项目总资金构成项目总资金为万元，由建设资金构成。

财务分析成本费用估算本项目开发建设投资万元，全部形成成本费用。

运营费用中其它管理费用按建设投资中项之和计取为万元，销售费用按销售收入计取为万元。

也形成成本费用。

销售收入经营税金及附加土地增值税依据缙云县房地产市场实际情况和发展趋势，确定销售价格。

住宅，价位元，收入万元。

销售税金包括营业税城市维护建设税教育费附加，按销售额。

土地增值税按销售额计征。

所得税盈余公积金本项目所得税按计。

所得税后提取盈余公积金。

财务损益状况详见附表财务盈利能力分析投资利润率投资利税率项目损益状况详见附表损益表附表单位平方米元万元序号项目合计建设经营期万元销售收入总成本费用经营税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率本项目以上评价指标同房地产行业相应指标比较可以接受，故项目从财务上看是可行。

第十章项目主要风险及其防范措施风险分析为了确保风险分析质量，有必要对拟建项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风当地发展。

劣势及威胁周边原有房地产开发形成定竞争态势。

新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可预测因素。

项目市场定位消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群周边工矿企业主当地青年结婚成家者农村进城经商务工者以小换大，以次换好二次购房者看好房产增值投资者项目市场价格定位该项目缙云县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很高商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成价格分布体系，结合本项目规划所设定品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在元。

销售业绩预测项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。

第四章项目选址项目选址根据缙云县政府及城市建设局总体规划，缙云县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地使用权，作为缙云县水乡佳苑小区建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干