心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。

开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。

第四代城市综合体成未来供应市场主流。

随着城市综合体不断地推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等等获得市场青睐。

占据城区要道大型城市综合体，创造了房地产发展历程价格新高，它出现带动城市综合规划飞速发展。

在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。

消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。

商业业态消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。

从销售市场来看，由于价格杠杆作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态投资主流，而随着城市圈不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。

销售周期表二项目销售收入估算项目销售收入估算表酒店公寓全装修全装修欧式山庄酒店全装修企业会所全装修独栋可售商铺智能社区地下车库按可销售个计合计项目合价万元备注销售面积平方米单价元平方米根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。

三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。

第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。

项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈亏平衡状态。

实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，在此是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，以最大变动幅度达到计算项目全部资金现金流量表当投资额增加年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，财务净现值万元大于零，项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营各个过程中，销售工作是直接面人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内人群绝对主力，但是即将落成京沪高铁对区域内流动人口补充带来了巨大客观机会。

区域消费人群特征明显区域内消费人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有定规律。

区域重点商业分析蚌埠主要商业参考数据名称位置营业面积业态形式经营方式档次经营范围百货大楼淮河路商圈百货商场联营中档生活用品时尚用品等新世纪购物中心淮河路商圈超市，专业店，专卖店联营中高档日用超市服装百货家用电器黄金珠宝休闲娱乐等百大购物中心淮河路商圈百货商场联营中高档高档生活用品时尚用品等目前蚌埠百货行业基本呈三足鼎立之势，分别为百货大楼新世纪购物中心和百大购物中心。

百大目前仍占据蚌埠商界老大地位，。

该集团旗下百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品时尚用品等，销售业绩较为可观。

而地处于淮河路商圈新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好口碑及销售业绩。

综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌购物中心相比只能算是中