市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。

区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。

加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。

高端物业销售周期相对较长根据项目容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长销售回款慢问题，在项目开发前期将对项目资金使用造成定压力。

三机会高层产品于年启动，当期启动。

在年增加至，并保持此开发量直到年结束二整体工程进度计划根据以上计划原则，项目于年度开注收入，支出，开发建设成本，营业税及附加，销售收入土地增值税，销售收入预征全部资金内部收益率不含经营性资产未考虑车库收益自有资金内部收益率不含经营性资产全部资金净现值，二敏感性分析盈亏平衡点分析保本售价投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米不含车库销售营业税税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资营业税税率计算得本项目保本售价为元平方米。

即项目整体均价在元平方米时，即可实现项目盈亏平衡。

保本销售率投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米营业税税率为，所得税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资„营业税税率所得税率单位售价整体单位投资额所得税率‟计算得本项目保本销售率为。

即项目整体均价在目前测定销售价格情况下，销售到时，即可实现项目盈亏平衡。

二敏感性分析静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素静态敏感性分析，本项目表现静态盈利指标表现出明显对销售价格敏感性，几乎同比增长其次为对建安成本。

而土地成本由于所占比重较小，对整体收益影响相对较小，因此敏感性最差。

即，本项目静态盈利能力敏感性因素排序为土地成本建安成本销售价格。

图表项目静态敏感性分析表不确定性因素变化率税后利润总额税后投资回报率税后投资回报率变动测算基本方案销售价格建安成本土地成本静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素动态敏感性分析，本项目表现动态盈利能力表现出对土地成本建安成本相对较小敏感性，尤其是对建安成本，由于整个项目属于滚动开发，建安成本比重岁大，但在周期滚动，易于被时间价值淡化而土地成本，虽然比重远小于建安成本，但其主要支付时间节点均在项目前期，受时间价值较小，因此敏感性高于建安成本。

本项目最大动态敏感性因素为销售均价，这主要是由于销售收入本身完全处于随时间推移动态状态，其本身受时间价值影响就会较大，并且，项目在测算时本着保守态度，销售价格估值相对较低。

即，本项目静态盈利能力敏感性因素排序为建安成本土地成本销售价格。

图表项目动态敏感性分析表不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值万元内部收益率变动测算基本方案销售价格建安成本土地成本图表项目动态敏感性分析图销售价格建安成本土地成本三现金流流量分析根据测算，项目整体现金流量走势良好，累计现金流峰值，万元，出现在项目运作后第六年，即年。

项目于项目开工后第四年实现累计现金流为正，即年项目可实现投入资金回收。

具体项目现金流量走势见附表项目全部资金现金流量表。

图表项目全部现金流走势第七部分结论及建议在市场方面，本项目方面恰逢贵阳市城市发展进步提速，城市房地产开发空间扩容大好机遇，另者为主由于本项目体量较大，且配有独栋联排等高端产品。

考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边成都重庆昆明长沙广州等城市度假避暑客户群体本土和其他地区商务旅游目来黔人士。

四产品初步价格定位结合目前贵阳市场发展现状，并且本着保守估算减小项目立项风险定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下独立别墅元平方米联排别墅元平方米花园洋房元平方米高层元平方米此外，本着保守估算减小项目立项风险定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。

图表项目市场比较定价表影响因素权重保利洛平项目金阳新世界中铁逸都国际万科金域华府