村建设用地小营村委会建设用地小营小学建设用地小营村小白羊超市建设用地原小营村委会建设用地小营村道路用地小计国有土地客车五厂建设用地中建局机械化公司加油站建设用地城建开发公司物美超市枣园家具城建设用地城建开发公司玫瑰城建材城建设用地国有道路小计合计公顷亩第三位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。

目前，新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍松翠柏绿树成荫宜人景观，得到了社会各界好评。

成本优势区域内劳动力成本较低。

且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元，相对市区北部同等位置新城商品房均价偏低。

大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列宅拆迁周转费平方米元月个月万元按照号文限西侧两个地块于年季度上市，二季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款，万元西北象限东侧地块于年三季度上市，四季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款，万元。

第十章开发进度第十章开发进度开发进度编制原则根据北京市土地级开发工作流程以及项目实际情况，编制本项目开发计划。

二开发进度计划表表为本项目开发进度计划表。

表项目开发进度计划表可根据实际情况予以适当调整任务开发状态审批部门办理规划意见书等前期手续完成交评环评等前期手续办理工作，完成立项办理征地手续实施拆迁进行底价评估，项目底价评估联审会完成供地市规委市发改委市国土局区建委市国土局市发改委区土地储备中心第十章项目盈亏分析第十章项目盈亏分析项目投资根据项目成本测算，本项目土地级开发总成本为，万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为，元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为，元平方米。

根据测算，该项目预计上市楼面价格为，元平方米，可交易建筑面积为万平方米，则该地块收入为，万元，预计土地增值收益，万元。

二项目利润根据北京市土地储备和土地级开发暂行办法相关规定，土地级开发实施模式分为两种，种是土地储备机构负责实施开发，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。

在这种模式下开发管理费用不高于土地开发成本。

另种是通过市场招投标方式选择开发企业实施开发，由开发企业负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。

在这种模式下管理费率及利润率不高于预计总成本。

按照计取管理费用模式下利润约为零按照计取管理费用模式下利润为，万元，按照项目期两年计算，静态自有资金年投资回报率为京创公司开发大兴线枣园路站项目同上述两种模式都存在差异，它是以大兴区土地储备分中心作为主体，由京创公司作为具体实施主体，京创负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。

京创公司不仅负责土地级开发项目具体实施，而且需要负责筹措资金先行垫付级开发全部成本。

所以从种意义上来说，它是两种模式结合，是种创新模式。

我们认为费率也应按上述两种模式取中间值较为合理，所以，本报告按计取，利润为万元，静态自有资金年投资回报率。

第十章项目盈亏分析三现金流量预测该项目预计投入万元，预计经营现金流入万元，经营现金流出万元筹资现金流入万元，筹资现金流出万元。

年年上年下年上年下年项目累计现金流入二累计现金流出三累计净现金流量表为该项目土地级开发现金模型分析表，按照工程进度假设投资，按照供地计划假设收入。

第十章项目盈亏分析表枣园项目开发现金流量表单位万元序号费用项目，征地补偿费为，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费，征地税费万元，不可预见费按计算万元。

表为征地总成本汇总表。

表征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费集体土地征地补偿费万元亩万元征地税费万平方米元平方米万元征地不可预见费合计万元第五章拆迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。

关于印发通知京国土房管拆号。

大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号。

二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。

三拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。

各部分拆迁面积如表所示。

表拆迁面积汇总表民宅集体公产国有公产总面积拆