城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发必要性表面上看，天府水镇是个多元功能项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都特色休憩中心区。

在统品牌理念下，其内部项目具有密切关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展节奏，以此推动各个项目自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。

项目可行性评价牌知名度，应注意对品牌管理以及进步进行世界著名休闲品牌打造。

加强与旅游部门关系，整个区域是旅游板块特色，项目接纳。

作为个高社会效益高生态效益相当经济效益兼具休闲旅游项目，当地政府居民均大力支持该项目存在和发展。

以水文化为主题文化休闲产业区整个项目，与当地社会环境和谐相适。

第十六章风险分析财务风险分析由财务预测及评价可知，项目地块开发拆迁成本高达万亩，此种情形下项目收益勉强支撑成本，须寻求政府支持。

如果政府支持不到位，将导致房价过高，销售不利，使得整个项目开发失败。

对策对各子项目做好进步论证，对项目资金筹措安排，寻求多种融资渠道，控制成本。

二开发运作风险分析项目很大程度依赖滚动开发收入，如投资不能及时到位，项目逐年开放收益，如不安排好将影响整个项目开发。

对策对整个开发运作做出翔实可行计划，安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜。

三市场风险分析都江堰目前还是过境地，目地未形成，通过项目打造使都江堰成为目地景区，据策划案，开发区有足够吸引力使游客停驻，但由于历史原因可能存在难以改变风险。

对策对客源市场进行详细分析，联合景区做有针对性营销。

随着世界旅游组织推荐路线西环线开发成功，这条总规中为黄金品牌线路，将增加来都江堰旅游人数。

都江堰是其中个重要节点。

据调查，因为机场只能上午起飞，而且组团旅游双飞成本很高。

九寨沟机场开通对都江堰游客增加不构成威胁。

四竞争风险分析本开发区对休闲游客而言有着不可替代独特性，打造这样兼具优越生态环境和历史文化环境休闲环境目前还没有先例。

虽然不排除再建项目可能性，但象本开发区这样处在距成都最近，在成都盆地边缘城市，又拥有世界历史文化保护遗产景区核心区，竞争力是无法比拟，资源环境上不具可比性。

再建项目与本项目存在有竞争，但差距大。

对策保护好环境资源优势不断丰富文化内涵加强管理，提高服务水平。

五行业风险分析都江堰市及周边旅游业是本区域开发基本市场支撑，对项目生存有着至关重要影响。

不排除可能有影响旅游业突发事件如非典发生，将会产生旅游收入骤然减少现象。

对策运营商必须在营销管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。

六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理通知号文，或都江堰市政府对项目政策支持变动等。

对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。

本项目融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。

附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产区域开发项目，统和公司必须在区域运营商位置染视觉污染问题较明显。

天府水镇立足于对环境高标准要求，对环境品质重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护可行性。

经济可行性如果政府能提供定政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想投资回报率。

在政府土地拆迁补偿前提下，区域开发总体项目净现值为人民币万元，现值指数为，税后财务内部收益报酬率为，说明该项目有较强投资价值。

几点建议以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发关键，从策划到经营各环节也是环环相扣系统工程，因而应在政府指导调控下，由个区域运营商进行统开发运作，以实现预期目标。

在策划和市场调研基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分市场评估，做出量化技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子