分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮，三至十层为客房部分。

以下关键数据如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出年年收入成本费用利润状况。

其中二楼餐饮早餐收入放到客房收入里。

客房收入年度日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年于对外租赁，租期年。

本方案预测租赁后年收益，税前利润为万元。

由于距鹰谷万怡酒店米维多利亚酒店开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。

综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。

人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。

四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。

酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个会议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。

二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天后天项目概况及背景青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业，年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛开发项目之。

青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮，三至十层为客房部分。

客房区房间数间套，普通标间间高级标间间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套房间高级套房间行政套房间复式套房间房间残疾人房间女士房间十种房间类型，因酒店是在公寓楼基础上改造而成，所以同类型房间大小不。

餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，餐位包房组成及可容纳多人零点大厅，在十二层十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。

二期建筑约平方米，地上三层，地下二层，功能分区为地下二层现在空闲，计划作为商铺出租，层可与火车站地下通道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数间，行政房间大床房间迷你房间间。

酒店停车位个。

鹰谷万怡酒店中央空调厨房设备电梯锅炉安装时间是年月号。

二经营环境分析青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站米左右，距离青岛标志性建筑栈桥米左右，距离百盛商城多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北路河南路和泰安路，共约家。

酒店周边米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。

大型商场有百盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等饮收入年类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入年均营业收入西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额酒店大堂，地下中餐厅，地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡经营成本费用只有年数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供数据所得，而低