场有旺盛需求，特别是东西快速路旧城改造等项目启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况青岛房地产持续升温青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场发展。

至年，更多楼盘纷纷推出市场，市场销售价格也有着大幅提高，年房价比年房价整体提升在元左右，有高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区房价相比市区提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动青岛市房地产开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。

贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。

第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。

利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。

为便于计算，本次测算只考虑可售部分盈亏平衡，计算过程如下销售面积盈亏平衡点计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万。

二销售价格盈亏平衡点计算销售价格盈亏平衡点，元本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元。

销售税金及附加销售量总成本税率销售税金及附加平均销售单价总成本般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。

二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。

但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。

本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。

根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。

各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格，建设投资，由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目敏感性较大，因此，在对项目价格策略制定工作。

价格是项目最敏感因素。

三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。

项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。

项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。

在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。

项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。

工期是消费者信心保证。

项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时青岛房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。

第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常有较强贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。

本项目应加强销售控制与工程进度建设周期监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是青岛以外购房族带动了房价上扬。

市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。

因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。

近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地，是外地人在青岛置业手选。

高档物业因青岛优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况区域概况青岛沿海物业因其良好自然景观和优美环境