响报告表并获得国家环境保护总局复函和北京市环境保护局批复北京市交通委员会完成项目交通影响评价论证本项目已获准列入北京市工程。

二项目建设必要性本项目建设是北京市成功举办年奥运会需要。

北京举办年第届奥运会受到全世界瞩目，届时将有大量参加奥运会各国运动员工作人员及游客下榻北京各个宾馆饭店。

饭店将作为北京奥运会总部饭店，专门为奥运会提供间套客房，接待奥委会官员各国政府首脑及世界著名运动员。

因此，饭店设施和服务水平将是世界对北京印象直观体现项目申请报告编制依据国家发展计划委员会，建设部建设项目经济评价方法与参数第二版北京市规划委员会规划意见书规意选字号北京市国土资庭提供套客房，届时对会议室需求将是很大。

但是饭店目前会议设承建项目在建设期间，依据保险法实施工程保险所需费用。

按建安成本计取，为万元。

建设单位管理费指建设单位为进行建设项目筹备建设联合试运转验收总结等工作所发生管理费用。

根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用计取，估算该部分费用约为万元。

预备费包括基本预备费和涨价预备费。

由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。

基本预备费指在可行性研究阶段难以预料费用。

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量费用般自然灾害造成损失和采取预防措施所需要费用竣工验收时为鉴定质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用。

基本预备费以固定资产费用无形资产费用递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率计算。

本项费用为万元。

流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本，约为万元。

建设期利息建设期内银行贷款利息，约为万元。

投资估算结果本项目总投资万元。

本项目投资估算详见附表总投资估算表。

其中工程建安成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。

二资金筹措本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。

其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。

此部分预售建筑面积万建筑平米。

银行长期借款年贷款利息取银行短期借款年贷款利息取。

三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资金筹措自有资金优先购买权信托银行长期贷款银行短期借款第九章财务评价测算说明本测算根据国家计委及建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版进行。

本项目测算期年，其中建设期年。

基准收益率按计算。

二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。

该项目总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积标准预售万建筑面积。

出售部位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要市场分析。

酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家格局和良好居住功能。

北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。

总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。

从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。

在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北京酒店式公寓主要需求群体。

些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店硬件配置，