电梯排水雨污水分离采暖无集中采暖消防按设计实施区内道路主干道为混凝土基层，沥青面层入户道路采用高压水泥砖面层公共场所照明配备景观路灯等有线电视线路穿管预埋，客厅主卧各留个端口，开通手续及费用用户自理电话线路穿管预埋，开通手续及费用用户自理宽带预留管路门禁系统住宅区黑白可视对讲，商业公寓办公区待定小区公共配套设施供配电工程本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组建低压配电系统。

弱电工程本项目弱电线路有有线电视宽带网电话电视监控等，与二期项目连接。

给排水工程给水消防与二期项目连接，排水采用雨污水分流雨水收集后进度。

项目开工后风险项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定成本计划生产出符合质量产品，为此，工程部严格控制成本质量进度，并取得各职能管理部门支持。

工程质量在这阶段成为重中之重，风险防范要求项目施工有个十分完善控制体系，要求施工单位有丰富经验和资质，项目总承包商为具有丰富施工经验七个级资质含工民建安徽水利开发股份有限公司来承建，并组建单独项目部，由总公司直接管理协调。

房地产市场营销风险由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。

为此，公司将委托专业策划销售公司负责房地产销售工作，将销售风险转嫁出去。

销售控制在这阶响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。

针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主要经济评价指标影响分析。

详见表敏感性分析表。

根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。

详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。

从计算结果可知，售价变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。

本项目基本方案税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前贷款年利率，因此项目是可行。

主要经济指标本项目主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。

财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好经济效益，有自身平衡能力，且有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目各类物业预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场基础上确定。

考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。

但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。

有关建议本项目关键是预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。

因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。

还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

第四章风险及防范措施房地产投资风险分析由于市场风险和其他不确定因素影响所引起房地产投资收益偏离预期收益程度。

由于房地产投资固有周期长投资额大，影响因素复杂等特征，房地产投资面临风险因素也特别复杂，而风险因素对最后结果影响很大。

所以风险判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。

管理阶段风险投资前期风险房地产投资前期风险是指投资计划实施前期风险，由于房地产投资自身特点，这阶段风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量损失。

为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业房主要经济评价指标影响分析。

详见表敏感性分析表。

根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。

详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。

从计算结果可知，售价变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。

本项目基本方案税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前贷款年利率，因此项目是可行。

主要经济指标本项目主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。

财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好经济效益，有自身平衡能力，且有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目各类物业预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场基础上确定。

考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有