设方案见投标文件中小区规划设计方案。

对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米，其中商业配套设施建筑面积平方左右。

另农贸市场不小于平米，会所不小于平米，班中小学所，班幼托所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设项目投资成本估算表参见表可得，项目保本销售量度项目总投资产品平均售价经计算，保本销售量在万平方米左右。

可以看出，本项目规模大投资量较多，致使盈亏平衡点较高，经营运作面临较大压力。

敏感性分析项目土地实行公开招标，最终土地中标价格变动对项目经济效益产生敏感影响。

项目运作时间较长年，未来市场变化使项目产品销售均价产生变动，因此产品销售均价亦是重要敏感因素。

综合考虑市场政策经济和不确定因素等风险，对敏感因素分析取变动幅度加以研究。

设定投资税后利润为项目经济目标值。

土地价格敏感分析土地价格敏感分析如表。

当土地价格增加或减少时，投资利润相应减少或增加左右。

经计算土地价格敏感系数为。

相比之下，项目经济目标值对土地价格较为敏感。

表土地价格敏感因素分析表土地投标价格万元投资税后利润万元投资回报率平均变动幅度地价变动利润额变动回报率变动土地价格之敏感系数产品售价敏感分析敏感分析计算见表。

当产品销售均价增加或减少时，项目投资税后利润相应增加或减少接近。

经计算，项目产品销售均价之敏感系数为。

即项目经济目标对产品销售均价十分敏感。

表产品售价敏感因素分析表产品销售均价元投资税后利润万元投资回报率平均变动幅度售价变动利润额变动回报率变动项目产品销售均价之敏感系数九备选方案备选方案考虑方案毛容积率为和方案毛容积率为时项目开发建设方案。

方案最终选择基于政府规划容积限制与项目产品力塑造之双向引导。

同理对方案方案进行可行性研究，可以考察其基本投资效果。

三种方案对比分析如表下页。

三种开发方案对比分析表方案方案方案开发建设规模总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万市场分预计售价预计售价元预计售价析元市场面可行市场面可行元市场面可行运作周期年年年总投资额亿亿亿税后利润万元万元万元投资回报率经济可行性基本可行可行投资回报欠佳项目可行性基本可行可行风险较大前提各方案均设定土地报价为万元亩十结论可行性从市场面看，南桥作为奉贤区政府驻地，上海市郊中心镇之，拥有良好产业基础和规划前景。

未来房产市场朝供需两旺发展，华亭小区项目顺势开发，必有所为。

从技术面看，现有建筑施工技术完全能满足项目开发建设所需。

从经济评价上看，项目投资收益较好东至建设中莘奉高速公路。

总用地面积亩，是奉贤区迄今为止规模最大住宅小区，采用次中标三批供地土地供应方式。

第期年月底育秀路以北约亩和小区外，撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。

第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。

华亭小区毛容积率控制在。

二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期建设重点，城九镇以及十个中心镇开发建设，将对市区人口进行有效分流。

同时，区域人口增长将释放出极大住宅消费量。

华亭小区开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。

三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。

第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后，新轮周期从年起动，扩大内需和投资财政政策成为主要动因，特点是算，可望获得以上回报率。

从社会效益和环境效益上看，项目作为区府重点支持规模住宅小区，建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷高档住宅区。

以优质产品幽雅环境宜人景观完善配套和贴心物业管理为南桥近万人打造居家空间，具有良好社会效益和环境效益。

因此，该项目是可行。

抗风险能力项目规模大，投资达亿以上，经营运作面临较大压力。

销售是项目运作关键，采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。

与此同时，项目以规模优势可以不断创造行情引领南