近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。

二住宅成交量价连续两月同比下跌。

在年和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。

岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。

年月全市商品住宅均价元，环比下跌。

三大量计算税后利润税前税前利润总销税后利润总销评价该部分为般住宅开发，其可性性取决于土地价格，根据如下敏感性分析可知，当土地成本在平方米以内时具有较高利润，当土地价格为平方米时，其税后利润为普通水平。

土地价格高于平方米，项目不可行。

土地成本变动毛利率税前利润率税后利润率再来看住宅售价敏感性分析，在土地成本平方米基础上，此项目均价为平方米以上时项目获利能力良好，售价低于时，利润变较薄，当售价在元以下时项目不可行。

住宅售价变动毛利率税前利润率税后利润率该区，地上建筑面积为万平方米，按每平方米平方米，总价为亿元，假使项目土地款要次性付清，住宅区启动资金为亿元。

五风险防范与对策资金压力，按平方米计算，总共需补交土地款总额为亿元。

高层区为投资型物业，短期内很难收回投资，资金压力大。

而住宅区万平方米，在短期内销售完毕，难度较大，保本销售率约为，即要销售万平方米，才能回收住宅区土地款等前期投资。

基于上述原因，若补交土地款标准高于平方米时，考虑降低容积率，高于平方米时，必须降低容积率，当补交土地款标准达到平方米时，容积应降低至，以缓解自己资金和市场压力和降低建造成本提高利润率。

引进策略投资人，尤其是高层区，只有引进恰当投资人，才能有效缓解资金压力和提高项目操作水平。

政策支持，该项目要建设成为个超高层高级商务中心，项目目前条件还不具备，需要政府引导和周边规划配合，需要各种社会资源聚集和政府资源偏向，这点，难度有点大。

而如果建设成为普通商务中心，其影响力将大大降低，大体量商务建筑将使该项目限入困境。

必须探明政府是否很感兴趣，或是政府以特定方式参股政府是否可以在招商上给与诸如税收减免等方面优惠团队建设，该项目是个综合性高端项目，项目团队运作管理水平要求很高，公司目前还没有开发过类似项目，尤其是公司目前项目管理水平十分有限，能否在短时间内练就支高水准能与国内外高水准团队对接项目团队是项不小挑战。

中亚置业公司本身是否干净，是否对未来税收债务等各方面有影响。

六结论土地费用是重中之重尤其是住宅区土地费用尽量控制在平方米以为，但这控制在政府手中，公司应当通过关系，先了解补交土地款费用具体情况，然后根据具体情况来调整容积率。

目前方案容积以上，在土地费用超过平方米时是不合适。

土地费用如何缴纳，是否可以分期政府政策支持和引进策略投资伙伴是保证超高层商务中心运行成功关键。

超高层区是资本运作概念，能拍现象。

应当指出是，这种可能房价普跌是对前几年尤其是年以来房价透支性过快增长种回调。

同时，也不排除另外种可能，即，经过前期长时间观望，尤其是考虑到近期些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升可能。

现在已经进入月份，但房地产交易量并没有明显放大，所以这爆发式上涨可能性变得非常渺茫。

从中长期来看，房价可望从年前后进入个平稳小幅上涨通道，主要依据是随着人口持续增长和城镇化进程加快，中国人口红利期还将延续，这将进步提高居民购房能力，增加市场需求二是随着年以后国内物价水平趋于回落，从紧宏观调控力度可能有所放松，房地产企业资金回笼速度有望加快三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度四是为了满足大量保障性住房用地，和年国内土地放量较大，未来几年后土地供给趋少五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。

同时，中国房地产暴利时代可能已经结束，未来几年房价暴涨可能性不大。

中国经济快速发展及城市化水平提高是推动房地产发展决定性力量据世界银行研究报告，国住宅产业在人均在美元时开始起步至美元时，进入稳定快速增长期，其引进策略资金和投资人是关键。

政府能否鼎立支持该项目。

如此超高层项目缺乏政府引导和配合非常难建设，缺乏政策尤其是税收优惠吸引对招商也是种挑战。

超高层区能否顺利进行对住宅区价格也有很大影响。

该项目建设规模庞大，根据资金压力和土地价格调整建设规模。

七参考文献厦门市房地产市场行情月报新景祥代理未来三年