了房地产市场体系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例调整结果，普通商品住房项目投资最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大项目之。

政策核心要点自年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年水平。

政策点评江边。

年代初期，上海市提出开发浦东新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长中轴走廊。

随着浦东新区金融贸易区建设，浦东楼价直在上升，过去宁要浦西张床，也不要浦东间房情景已经去不复返了，现在，浦东新区已成为上海高尚住宅区。

年，随着上海世博会申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新轮上升狂潮。

上海市城市中轴线延伸，带来了沿线物业价值提升。

盛世观点目前合肥市城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线物业价值会随着政务区建设而不断提升。

三项目比较选择原则和依据比较对象选择原则比较对象与目标对象间具有较大共同点，比如在同地域同供求范围内类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产交易较多时，才能体现出其有效性。

本项目主要特点是与政务区核心地段定位高端，因此在比较对象选择中我们主要考虑了以下几点�政务区项目地块周边房地产项目�本项目定位相似其它高档住宅开发项目。

四商品住宅选择比较公寓住宅单价对比注天鹅湖畔含厨房精装修价格金色名郡含全精装修价格由于本项目地块位于天鹅湖畔，在市场上具有唯性，其地块位臵景观等各方面优势决定了它是目前政务区价值最高地块，所以其地块未来房价在市场上具有标杆性。

别墅单价对比在售均价元玫瑰绅城众安绿色港湾碧湖云溪缘墅半岛号国建•香榭水都新华学府春天联排别墅叠排别墅多层电梯大宅普通住宅均价周边根据上表，我们大致计算得出目前合肥各产品之间价格比例关系为公寓电梯多层大宅叠排联排。

五项目普通公寓价格推算过与本项目周边楼盘以及市区范围内档次规模定位类似楼盘均价进行对比，通过选取影响销售价格各项因素进行比较，通过类比法可得出本项目平均价格。

项目天鹅湖畔华润•幸福里华地•学府名都万科•金色名郡恒大•华府国耀方城子项权重本项目销售价格地段交通环境产品品质商业配套市场形象加权合计评价权重项目整体销售均价为元平方米。

根据类比项目价格推算方式得出目前项目普通公寓可售价格为元平方米。

六项目近远期价格预测本项目本着高标准前瞻性创品牌统规划分期开发创造高速效应开发战略。

通过准确市场定位，最大限度发掘市场空白点，充分利用企业先进开发理念和人才智力优势，追求产品性价比，打造政务区明星楼盘。

参考目前对比楼盘价格，在整体房地产政策和市场没有大变动情况下，站在城市行业市场发展审视高度预测得出。

近期价格预测根据计算得出目前项目地块普通公寓可售均价为元速发展，新兴板块在未来长期预期也是有发展潜力。

对于城市发展其他板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升新兴区块政务区将是政府重点打造商务办公区，其未来市政配套生活配套等都将是合肥市最好。

三合肥市经济环境及固定资产投资合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，年，合肥累计增长，平均年增长率高达，远高于同期全国平均水平，合肥年达亿元。

数据来源合肥统计局固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要推动力。

数据来源合肥统计局人均年合肥人均为元折合美元为美元，其增长率为，增长速度远远高于国内平均速度。

数据来源合肥统计局城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，年，合肥人均居民收入累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局合肥城镇居民收入增长推动消费增加，年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局盛世观点合肥居民收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入提升，合肥居民对居住需求也将提升积平方米，按照目前政务区年上半年房价增长速度计算，预计年周边住宅价格会涨到元根据合肥各种产品价格比例关系公寓电梯多层大宅叠排联排可以推算出联排别墅均价为元，主要面对合肥本地省内其他城市，如淮南淮北阜阳蚌埠等城市外