户型室厅，建筑面积包括平米，总户鉴于目前客观条件和市场实际情况，有必要对报告有关问题进步作出说明，我们所进行财务测算是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评价具有定可信度与参考价值。

本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。

为了保证开发每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定盈利目标。

由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。

乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率覆盖率乐业商城可行性研究项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。

项目裙楼商业层均价保守预计元平方米。

乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米总销额乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。

乐业商城开发成本，东向邻近湖北路。

地块西侧中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。

二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。

劣势项目车位数量略有不足，较难满足后期需求自年取得土地至今已年，土地年限缩水紧邻大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。

机会南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

威胁现阶段区域内上市同质标费用分析表实际成本计划控制情况表示费用增加，费用减少备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元比例费用标准费用或造价项目总投资直接费土地费用含拆迁费二勘察设计和前期费交通管理费参考，元图纸审查费参考，元，按建面地质勘察费建筑设计费市政公用基础设施配套测绘放线费建筑工程招投标费按工程造价计提乐业商城可行性研究监理费安全质量监督费按工程造价计提质检费按工程造价计提散装水泥保证金参考，元，按建面白蚁预防费参考，元，按建面三通平费参考，元自来水管网建设工程费商业元三建筑工程造价参考，元间接费物管维修基金管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计乐业商城可行性研究项目土地增值税测算乐业商城土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利费用分析表实际成本计划控制情况表示费用增加，费用减少备注编码费用名称计量单