，可见商业城旧楼改造招商招租项目开发是完善三水中心城区商业圈需要。

第三章建设条件建设条件区域自然条件地理位置项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治文化经济等交流中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中，是三水来往南海禅城广州等地班车必经之路，也是各班车进入三水中心城区第站和主要上落客点西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。

施工条件交通设施三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通大动脉，包括高速公路国道省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。

水电设施条件给水区域内现时主要由西南外大型商业经营企业各种著名商品品牌不断涌入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大冲击。

国外些运作较为成功商业机构已经进入三水，过往占主流出租个体摊位模式商业市场面临挑战。

目前，出租个体摊位模式商业市场，存在很多不足，物业业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业功能设计与商家经营业态衔接是脱节，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态要求。

我们对本项目经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求不仅仅是租售物业利润，而是开发商投资者经营者多赢结构。

选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象相关产品高度集中形成个突出主题，不仅能够建立项目个性与特色，而且能够使整个项目灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。

只有主题明晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好发挥。

成行成市主题专业市场随着市场发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好市场前景。

目前国内商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。

而比较成功大型购物广场经营情况来看，这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高走，由外往里走。

从局部上看，楼营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商精心设计，带动了高层商场销售额，在保证楼生意火爆同时，兼顾到经营死角和高楼层商品销售。

要使楼上物业价值最大化，必须对整个商场进行整体规划设计，引进主力店企业和主力品牌商品，从经营角度规划设计符合市场需求商业形态，从而带动项目整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店入驻产生足够吸引力。

同时，通过品牌店和主力店加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业销售和后续经营。

以文化产业为主题，力争引进广州购书中心麦当劳肯德基真功夫等名店为本项目主力店。

招商项目组合招商项目既要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡，也要避免档次太低旺丁不旺财尴尬局面。

本项目带动人流项目是购书中心麦当劳真功夫手机专卖店，而电器超市因为是经营高档耐用商品，平常会很少人流，只有到了节假日会有较大人流，引入电器超市主要原因方面是为了对购书中心作补充，另方面是为了提高商场档次。

招商项目应遵循动静结合，优势互补原则。

经营策略赢利模式全部商铺只租不卖，掌握整个商场经营主导权，按照文化广场为主题进行招商经营，对各经营区域进行合理划分，尽量满足经营者功能需求，以求能实现利润最大化市场前期经营管理为了保证销售与招商顺利进行，应该注意按照经营主题，统招商，并作好相应功能分区安排把握商品结构，引导商家经营统形象商场内外，统信息发布多功能公共区域设计与活动组织比如展示中心活动广场等。

市场后续经营管理目使物业升值顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场投资空间进步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大预期下，商业地产投资价值再次提升。

未来几年内商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产黄金十年即将来临。

中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。

在线城市商业地产开发趋于饱和背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延趋势。

目前佛山商业地产市场处于触即发阶段，以往佛山商业地产在相当长时期内处于封闭自守，不完全竞争市场发展状态。

随着广佛同城推进，轨道交通规划执行等多方面利好因素刺激影响，自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。

三水人拥有自己商业广场是从五年前开始。

年，三水广场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业抢先进驻。

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