济发展关键。

房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业发展与宏观经济状况适应度其次要看商品房供给与需求均衡态再次要看房屋价格波动状况及其走势。

从目前全国房地产市场运行情况看，正处于正常发展佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。

城市化进程加速房地产业发展。

工业化发展将极大加速城市化进程，城市化进程正是人口财富人才资本横向集中过程，城市中心功能进步完善，将会形成房地产市场向上新动力。

年之内如果国家不出现大政策性调整，房地产市场还将会有年高速失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表十情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，与新天地花园同区位同档次物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从江苏省大丰市居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，对新天地花园同档次物业需求量较大，这是好面。

但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。

并随着新天地地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据江苏省大丰市市规划局规划方案国家建设部及江苏省颁布与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。

上海置盛房地产经纪有限公司提供资料三项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地平方公里，起步区平方公里，目前已全面实现九通平，近多家企业进区投资办厂。

新天地花园占地亩二十二万六千四百平方米，南临已建成主干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里，东临新建城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。

是新旧市区结合部。

常新路路东系数拾米宽米长古银杏林带，绿树成荫风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰个购物美食娱乐