占全社会固定资产投资总量，占总量。

二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交开发用地面积不足需要六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中经计算，项目销售收入为万元。

销售收入计算详见表。

销售收入计算表表序号项目平均单价计算基数销售收入万元商品住宅高层住宅元回迁住宅元商业公建地下车库元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后两年内全部售出。

各年度销售计划见表。

销售计划表表单位万元年份项目第年第年第年销售比例销售收入税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税和教育费附加。

营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。

土地增值税土地增值税按四级超率累进税率计算。

根据土地增值税暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额，免征土地增值税。

所得税企业所得税税率按计算。

总成本费用本项目总成本费用，由项目开发建设总投资和运营费用构成。

项目开发建设总投资为万元。

运营费用为项目销售期间发生房屋交易费销售费用和管理费用等。

房屋交易费按销售收入计算。

销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。

管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。

第二节财务分析与评价主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表。

主要经济效益指标表表序号项目单位指标经济数据销售收入万元经营税金及附加万元开发建设总投资万元运营费用万元房屋交易费万元管理费用万元销售费用万元增值额万元土地增值税万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标投资利润率所得税后财务内部收益率所得税后财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税前财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前投资回收期年二盈利能力分析利润总额根据损益表附表计算可知，项目可实现销售收入万元，可获销售利润万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元，表明项目具有定盈利能力。

投资利润率根据损益表见附表和开发建设总投资计算出投资利润率为。

利润总额投资利润率总投资三不确定性分析敏感性分析本项目分别就销售收入开发建设投资和经营成本作了单因素变动对所得税后财务内部收益率影响敏感性分析。

敏感性分析结果见下表和图敏感性分析表表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案内部收益率净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案基准收益率因素变化率图敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和售房收入两个因素变动对项目效益非常敏感。

如果建设投资和售房分别向不利方面变动，全部投资内部收益率分别下降至和，低于基准收益率。

临界点分析临界点分析是反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动也是关键年，所以，该项目建设符合山东省和济南市住宅发展规划。

适应加快推进城市化需要为充分发挥城市在经济社会发展中辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委省政府确定了全省城市化发展目标到年全省城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。

省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全市总人口达到万万人情况下，城镇人口达到万人，人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规模有序设施完善高效城镇体系。

济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化中心。

年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济南在区域经济中地位是不相称。

为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化战略重点，纳入国民经济和社会发展总体规划。

济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局重大措施