占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保日点挂牌起始价为万，竞价幅度为万。

二项目分析优势项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速现金流项目离湛江市中心世贸体育中心市区内最大公园南国热带花园直线距离均在公里之内，地段优势较为明显。

劣势项目周边配套设施较为缺乏项目北侧米左右有加油站，南侧有金属回收站，南侧米左右有加气站。

机会粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好。

居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。

城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大。

从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。

以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市。

从微观市场来看地块挂牌文件中设臵了限制条件，必将导致大部分公司不敢参与挂牌，我公司有较大希望以远低于市场价格取得该地块。

威胁国家多次出台房地产打压政策，消费者持币观望态度明显增多，后市发展趋势不明确我司取得地块后，挂牌文件中限制条件可能对后期开发建设带来定风险。

二项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位本项目距市中心世贸嘉信茂商圈开发区体育中心直线距离约公里，目前赤坎老城区改善性住房需求强烈且供应不足，且整个赤坎城区仅有世贸大厦虹都大厦等少数几栋有办公功能商住楼。

综合考虑该项目区域位臵交通条件生活配套和周边环境，以及本项目规划条件，本项目定位为兼具商住与办公功能为体中档小规模社区。

目标客户群定位住宅目标客户政府公务员企事业单位员工个体户，私企业主以及民企中高层管理者赤坎区改善性购房者市区白领驻湛部队军官。

写字楼目标客户广告律师代理机构等行业公司投资客。

价格定位基于本项目周边市场分析和市场发展合理预期，经过客观分析本项目基本情况，采用市场比较法拟定本项目住宅均价，商业均价元，写字楼均价元。

二工程及销售计划广东公司与政府关系逐渐理顺，报建工作走上正轨，且本项目限高米，将建设层楼房，预计本项目在月份取得土地，月份开工建设，月份开盘销售，完全能按照公司天开工天回款要求进行开发销售。

具体开发安排如下图。

三意向地块经济测算物业分类根据项目规划指标，湛江公司初步拟定如下表所示土地外成本椹川大道北路地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以万亩进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注前期费用二综合规费三建筑工程成本四安装工程五环境配套费六管理费用七销售费用八财务费用九不可预见费合计，经济效益分析经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入总成本税后利润销售利润率利润地价比项目物业分类汇总表项目占地万二容积率三建筑总规模万按容积率计算，草木常青，终年无霜雪。

年均降水量，年日照时数为小时，交通条件湛江市交通较为便捷，拥有海陆空全方位畅通无阻优越条件。

在航空上，湛江机场位于市区西北部，距离市区大约公里，为国家级机场，可起降波音等类型各种飞机。

开通了北京上海广州长沙贵阳海口深圳汕头等地航班。

目前规划中湛江市新机场将辐射这个粤西地区，是规模仅次于广州白云机场深圳宝安国际机场广东省内第三大机场在铁路交通上，黎湛铁路粤海铁路在湛江交汇，广东西部沿海城市高铁也即将在年开通公路交通上，国道贯穿全境，广州湛江渝重庆湛江湛江徐闻三条高速公路汇