（贺生屯城中村改造工程可行性研究报告）（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

河岸游步道沿河旅游沿河漂流旅游廊道观光区沿河漂流旅游基地沿古龙干河漂流旅游廊道总计个基于上述分区功能定位和项目策划要点，在分区规划分期建设的科学引导下，全区个项目都各有特色，体现了市场需求，同时也符合各地块的现实情况，总体上开发方案切实可行。

二土地利用规划土地利用现状河口休闲旅游区现状居住建筑集中在河口村，但建筑布局比较混乱，没有规划好，土地浪费十分严重。

公共设施较少，所占建筑用地规模小。

生产建筑用地面积也很小，且与其他乡镇用地交错。

规划区内目前水域面积约平方米，占总规划面积的，水域占地面积很大现状绿化条件较好，诸多棹树林桦树林地稍加处理即可利用，土壤种植条件也能满足各大项目的建设需要。

现状道路系统基本为水上交通的格局，对外交通主要有公路交通国道和水上交通黑龙江河及古龙干河两种，其他交通道路几乎没有。

河口景区娱乐设施匮乏，河口村内娱乐设施也比较少。

项目用地规划为了便于河口景区开发和组织游客进行旅游，根据规划区域内旅游功能区的划分来实现对土地利用的控制，现将规划区划分为三区。

各个区块的重点旅游项目土地利用情况如下表重点规划区块项目用地情况览表单位平方米重点旅游项目占地面积设施建筑面积公建面积绿化面积入江口生态旅游试验区河口旅游乡村沙洲生态旅游岛尔木城龙头山国际自驾车营地龙头山国际运动基地界江水上旅游廊道俄罗斯风情小镇河口公园休闲旅游区河口游客服务中心河口旅游码头小黑砬子纪念园永度寺河口户外拓展营地鹿鼎山观景台冷水鱼放流站河岸游步道河口水上游乐区沿河漂流旅游区河漂流旅游廊道河漂流旅游基地古龙干漂流旅游廊道合计三主要经济技术指标规划区土地利用平衡表按照河口休闲旅游区划定的规划范围，整个景区有效规划面积为平方米，项目占地面积平方米，各区块用地结构如下表所示。

表河口景区土地规划利用平衡表功能区块项目占地面积规划区块面积所占比例入江口生态旅游试验区河口公园休闲旅游区沿河漂流旅游区合计二土地利用主要指标控制规划区总面积平方米规划建设用地平方米规划土地利用率规划区容积率规划区建筑密度规划区绿化率表规划区土地利用主要技术指标控制览技术指标土地利用率容积率绿化率数值三规划依据规划范围内的用地类型分类和代码采用风景名胜区规划规范里的风景区用地分类表的规定进行划分。

在开发建设过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更用地性质时，应按大类性质不能变更，中类性质需专家评审和规划主管部门核准方可变更，小类性质变更必须经规划主管部门核准的原则进行。

城市建设应与环境建设相结合，应遵循城市开发建设对河口景区周边环境破坏最小原则，满足低强度低密度开发的控制要求。

合理利用和保护规划区内自然植被，保持良好的人居环境。

用地规划除考虑了城市功能外还结合了规划区实际地形，开发实施过程中应结合其原始风貌进行开发建设，并注意使周围建筑风格与之有机协调。

开发建设时各地块的用地界限可根据实际情况适当调整，但其指标和配套设施项目必须符合分图图则的要求。

第八章旅游投资估算与资金筹措方案投资估算投资估算依据大兴安岭建筑工程和建筑安装工程有关经济技术定额大兴安岭建设厅相关项目建设投资概算标准全国统安装工程预算定额黑龙江省估价表建设项目经济评价方法与参数第三版建筑工程经济技术指标黑龙江及大兴安岭各地主要设备和原材料市场报价前期准备费和价格上涨等不可预见费按整个项目投资总额计算其他相关的设计规范规定二项目投资估算表项目投资估算表项目类型项目名称投资数额万元期二期项目建设沙洲生态旅游岛河口旅游乡村尔木城龙头山国际自驾车营地界江水上旅游廊道龙头山国际运动基地河口游客服务中心河口旅游码头小黑砬子纪念园永度寺河口户外拓展营地河口水上游乐区鹿鼎山观景台冷水鱼放流站碉堡河漂流旅游廊道俄罗斯风情小镇河漂流旅游基地古龙干漂流旅游廊道其他配套设施建设特殊交通工具垃圾处理给排水电力系统河口景区项目投资建设成本约万元，以计算不可预见费，项目总投资约万元。

其中，期投资额为万元，主要集中在基础设施建设方面二期投资额为万元，主要用于度假区旅游设施提升方面。

二资金筹措项目借款计划依据国家有关规定，旅游类项目至少有应为企业自有资金，其余部分由企业向银行申请贷款解决，为企业的负债筹资。

本项目投资总额约为万元，其中万元，应为开发商自有资金，并于建设期初投入另外万元，为建筑工程专项借款，依据次性审批，分批或按工程进度签订合同和用款的方式借入并投入使用，借款年利率参照建设期五年期以上贷款利率计算，建设期间利息应予资本化，计入建筑物成本。

表河口休闲旅游区借款计划表单位万元年份本金计息期建设期内资本化的利息合计合计利率二项目投资计划根据上述投资估算，河口休闲旅游区在第期的建设期内按照约，第二期按的比例结构分别纳入年度投资计划，具体年度投资预算如下表所示表项目投资计划单位万元建设期第期第二期旅游项目三项目资金成本本项目建设资金由自有资金和银行贷款两部分组成。

其中，自有资金机会收益率暂定，银行贷款利率为。

根据自有资金与银行贷款所占比例分别为和，计算出本项目的资金成本为第九章旅游收益与财务可行性分析项目年度收入预测本规划财务评价计算期为年年至年，根据黑龙江省旅游消费特点和未来河口来访旅游者的般特点，预测河口休闲旅游区来访游客中的的游客会选择餐饮消费，的游客会选择在景区住宿，的游客会购买旅游商品，的游客会购买养生健身娱乐等产品。

同时，按东三省的旅游消费水平和未来河口旅游接待客源特点，考虑到物价水平涨幅按前五年和后五年分别统计，其中河口景区人均进入花费门票加交通费为元人，人均游客餐饮花费为元人，人均游客住宿花费为元人，人均游客购物花费约元人，人均游客休闲娱乐花费大约为元人。

根据上述测算，河口未来年建设期旅游总收益将达到万元，其中每年度旅游收益分别如下表所示。

表河口休闲旅游区旅游项目年度收益预测单位万元年份游客数量进入收入餐饮收入住宿收入购物收入娱乐收入合计合计二现金流量表与财务分析现金流量表财务基准贴现率本项目财务评价的基准贴现率为项目投资的资金成本。

投资成本本报告财务评价的计算期为年年至年，考虑到年建设期，投资数额按每年实际投资计入到财务评价年限中。

营运成本营运成本主要发生在食宿服务和游憩项目的营业成本税金成本以及些营销宣传维护成本等，还包括整个旅游区内其他经营管理费用，其中营业成本包括原材料费用水电气费用人员工资福利费用管理费用折旧费用等，河口景区按总收入的计算。

税费按规定旅游服务型企业按计缴营业税，所得税税率为，其余税种暂不考虑。

根据上述河口休闲旅游区旅游项目投资估算收入预测和营运成本分析，河口休闲旅游区旅游项目现金流量分析如下表所示。

表河口休闲旅游区旅游项目现金流量表单位万元年份总计年数旅游总收入减营业成本减投资成本减营业税金，第三章市场需求分析与预测，旅游市场需求分析二目标市场细分与定位，三旅游市场规模预测第四章开发定位与总体布局，发展理念二总体定位三建设期任务，四总体布局第五章期续建或改造项目规划建设方案入江口生态旅游试验区建设方案，二河口公园休闲旅游区建设方案，三沿河旅游观光区建设方案第六章旅游配套设施规划建设方案，旅游道路二旅游营地三旅游设施四其他基础设施，第七章开发进度安排与土地利用方案，开发进度安排，二土地利用规划，三主要经济技术指标第八章旅游投资估算与资金筹措方案，投资估算二资金筹措第九章旅游收益与财务可行性分析，项目年度收入预测二现金流量表与财务分析，第十章国民经济与环境评价