的运营效率上。

以江门市为分析对象，局中人的视角可以看出政府参与行为过多，思考维度单，套用生硬的方法企图解决各层面的问题。

最后，本文的建议着重于政府的身份调整。

政府的退出让市场有更多的发挥空间，市场对于提高效率的积极性比政府要强。

储融资担保法律咨询等增值服务，极大地释放企业的生产能力。

比较管理者分析比较表政府派出机构专业管理公司运营目标以政府利益为目标，完成上级下达的指标，实现区域经济就业税收增长以委托方利益为目标。

政府的利益是经济指标，企业的利益是利润大小。

资源管理粗放式管理，资源增值方式以出让溢价土地为主市场化管理，确定合适的租售比例，不盲目出让土地招商策略以优惠政策吸引大企业进驻园区，引导其自建仓房及相关配套设施，减轻根据委托方的产业战略设置招商门槛，引进符合产业定位的企业政府的资金压力客户服务大多数的政府派出机构只提供基础的物业管理服务不仅提供物业管理服务，还提供物流仓储融资担保法律咨询技术支援等增值服务优势背靠政府，在政策方面有较大的自主性。

这点能吸引到实力雄厚的企业进园。

有专业的管理人才，与时俱进的管理理念，挖掘客户的核心需求，提供个性化服务劣势管理人员专业化程度低，管理方式粗放，不善于服务中小企业行政职权模糊对营销设计管理运营等方面的人才严重依赖对于政府政策大多数情况下只能被动接受政府派出机构简单粗放的管理方式以及行政职权不明确导致园区的运营效率低下。

专业化分工是大势所趋，开发和管理将会分开。

专业机构对市场动向更加灵敏，在调控方面更加灵活。

运营管理更有效率。

三投资者投资者，是指为园区开发建设运营管理提供土地资金等生产要素的组织或个人。

各种投资者通过不同方式进行投资，从他们手上获取资源的难易程度以及规模也不样。

政府政府作为投资者，可以为园区带来土地和资金。

在土地方面，政府具有绝对控制权，是唯投资者。

前文提到，政府有政绩考虑，并不是所有的工业项目都会得到支持。

如果政府不提供土地，工业项目根本无法落地。

如果工业项目与政府利益相符，在土地方面就会得到政府的全力支持。

在资金方面，政府会有三种表现，分别是全额投资初期投资完全不投资。

在国内工业园区发展的早期阶段，政府会全额投资。

随着工业地产的发展，政府从全额投资逐渐向初期投资过渡，甚至完全不投资。

在其他投资者实力较弱的情况下，对于符合政府利益的项目，政府必定成为最终投资者。

可以看出，政府是个可以左右工业园区建立的投资者。

对于政府投资的项目，往往会受到其他投资者关注，吸引到其他资本人才等生产要素。

金融机构投资工业园区的金融机构主要是银行和私募基金两大类。

银行主要以贷款的形式来投资，以利息作为报酬。

银行与园区之间是债权关系，属于债权融资。

作为投资者的银行可以是国家开发银行，也可以是商业银行。

国家开发银般投资由政府主导的重点工业项目，帮助政府获得前期开发资金。

商业银行的贷款必须有定的抵押物，而且贷款周期短，贷款利息高。

通常情况下，商业银行在工业园区初具规模后才愿意贷款融资。

私募基金以战略投资者的身份参与园区的开发与运营，为开发者和运营者提供市场信息产业发展战略运营管理等方面的支持。

私募基金投资属于股权融资，也实质上参与运营管理，但其主要目的是获得项目增值后的巨额收益。

私募基金在其利润目标达到后，寻求资本退出，不再干涉园区的运营管理。

企业机构企业机构般以资金债券信托产品等形式投资工业项目。

在工业地产项目开发资金缺乏的情况下，开发者可以邀请实力强大的企业进行股权融资。

通过股权出让，获得资金进而继续建设园区。

融资企业和其他股东共担风险和收益。

对开发者来说，股权融资成本低金额大。

对机构投资者来说，投资风险小，收益稳定。

开发者通过金融机构发行企业债券进行债权融资，发行的债权主要销售给机构投资者。

金融机构需要对项目的可行性进行严格的审查，以保证债券到期被兑付。

由于中间环节费用高，导致企业债券的融资成本比银行贷款的成本要大。

信托产品是指开发者通过银行将部分资产进行打包，最终由信托公司发行信托产品。

信托产品融资速度快，但融资额有限，而且融资成本较高，适合解决短期内资金周转不灵的问题。

普通投资者般情况下，普通投资者在二级市场购买股票房地产信托投资基金等投资产品成为工业园区的投资者。

前提是，开发者已经将工业园区在证券市场上市并发行股票，或者将工业园区的资产证券化，发行权益凭证。

无论是上市还是资产证券化通常都是发生在工业园区开发的中后期，都属于股权融资。

此时，园区的建设趋于完善，运营步入正轨，前景明朗。

工业园区上市要求开发者将园区的运营状况公开透明。

经证券交易所审查通过后，开发者才能通过股票市场进行融资。

上市能够为工业园区提供长期而稳定的资金。

资产证券化是将工业园区的部分产权给普通投资者。

由于房地产信托投资基金具有投资门槛低收益稳定流动性好等优点，相比于股票能更有效地吸收社会闲置资金。

由于我国资本市场的不成熟，地产项目上市和资产证券化的融资方式较为少见。

比较投资者分析比较表政府金融机构企业机构普通投资者投资要素土地和资金，土地要素的唯投资者资金，主要是银行贷款和私募基金投资资金，主要是入和使用者四类角色。

对各类角色的可能担任者进行分析比较，担任者之间没有绝对的优劣之分。

不同地区，状况不样，所适配的担任者也不同。

提升运营效率的根本方法是根据地区实际情况，为四种角色寻求适配的担任者。

江门市主要工业园区存在角色不适配的问题。

四提升运营效率的对策调整角色的担任者江门市现阶段主要工业园区的运营模式基本致。

开发者是政府管理者是政府派出机构投资者主要是政府使用者既有无定向企业，也有同产业企业。

政府担任的角色过多，而政府自身能力有限，导致园区运营效率低下。

市内的主要园区已经建成并出于发展阶段，此时谈论开发者的调整没有意义。

但政府可以在政策方面激励企业和地产商进行新的工业项目开发。

在管理者方面，市内众多园区基本上都存在政府派出机构和上级行政单位职能范围模糊的问题。

政府可以撤出派出机构，引进专业管理公司。

专业管理公司既能满足政府的利益诉求，还能提高园区的运营效率。

至于投资者，园区前期开发阶段基本上由政府投资。

政府以自己身份向银行贷款，资金压力巨大。

现阶段，政府应该放开投资权限，让有实力的投资者参与园区往后的发展建设。

关于使用者，本市的主要园区都有若干重点产业，产业之间非产业链关系，同时也零星分布着其他行业的企业。

往后的产业调整应该朝产业链的方向，逐步淘汰低产能高污染的企业，引进上游原料中间物流末端营销等方面的企业。

往后的新工业项目，政府可以全面放手。

市场的操作方式比政府的操作方式表现得更为专业高效。

政府作为旁观者，在适当的时候通过相关政策引导市场的发展。

二把握产业发展的动向宏观层面，地方政府制定产业战略，除了政策因素之外，还需结合地区经济水平区域交通产业的发展前景等因素。

即便是国家大力支持的产业，也不是适合所有地区。

江门市的劳动成本相对于珠三角其他地方较低，适宜发展劳动密集型产业。

江门市的产业转移园所承接的转移产业也主要为制造业，符合本市劳动资源较为丰裕这情况。

随着经济水平的提高，劳动力成本必然增加，本地区将不再适合制造业的发展。

产业的自我消亡过程较为漫长，会造成定程度社会资源的浪费，降低工业园区的运营效率。

这种情况下，政府要把握产业发展动向，通过相关政策及时进行产业的更新换代，为工业园区注入新活力，以保证园区的运营效率。

微观层面，运营者要制定灵活的招商门槛和淘汰机制，对工业园区实行动态调控。

工业园区的不同发展阶段应该设置不同的招商门槛。

招商门槛的关注点要从企业的规模大小转移到企业所处产业的发展潜力。

江门市的主要工业园区都乐于引进大企业大项目。

大企业创造价值巨大，但发展空间有限，而且退出成本大，不利于运营者进行产业淘汰。

小企业有发展潜力，有可能成为新产业的领导者。

运营者在产业政策的指导下，要适时调整招商门槛，不能味引进大企业，要为新产业的发展留有空间。

三优化运营管理运营管理中，信息是否有效传递将影响运营效率。

运营者需要建立内部信息管理系统和外部信息传播媒介。

内部信息管理系统包括园区土地面积建设面积入驻企业等方面数据。

对入驻企业要进行细化管理，例如，进行行业分类，了解其就业人数，估算其产能。

因为互补行业可能存在效率对接问题。

当企业之间效率不对接的时候，运营者需要进行调整，最大限度地提高企业整体效率。

园区的运营者要时刻更新数据，对园区内部情况了如子掌，才能做出准确的运营决策，避免无用功。

外部信息媒介主要指园区网站。

通过搜索发现，江门市的主要工业园区网站十分简陋，信息陈旧。

园区内外企业都难以从中获得有价值的信息。

园区网站不仅仅用来宣传，还应该具备服务功能。

园内企业通过网站可以与运营者互动。

企业可以将需求告知运营者，运营者可以通过园内信息系统为企业提供有价值的信息以解决问题。

家企业的需求可能正好可以由园内的另家企业来供给。

园外企业通过网站可以了解园内剩余土地和待租售的物业的情况，还可以咨询增值服务等，从而较为迅速地判断园区是否适合投资生产。

信息透明化大大提高决策速度。

本章小结本章就江门市主要工业园区运营方面存在的问题提出建议。

政府应该积极主动进行角色调整，让位给市场。

要预测未来的产业发展方向，提前做好新产业布局。

园区的内部要进行信息化管理。

结论本文以企业社区理论公共品理论工业园区运营模式聚集效应等研究理论为基础，梳理江门市四大工业园区的运营状况以及设计定量分析的指标评估园区的运营效率，解剖园区的运营模式，从开发者管理者投资者和使用者四方面探究拉低园区运营效率的因子，针对低效因子向政府和运营者提出改善建议。

本文的研究结论总结为三点。

第，通过土地效率和资本效率两个指标的计算和分析，江门市的主要工业园区的运营效率有较大的提升空间。

第二