再加上杭州至富阳段道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。

富春山居七里香溪五月香山上林湖九龙号等大批高品质别墅相继开发面市，为住在银湖区域品牌起到了推波助澜作用。

目前，银湖板块别墅项目已多达十几个，开发用地达到余亩。

银湖地区以别墅为主居住区已经初步形成了相当规模，区域内整们建议发展商增加地块西北角临近地块，合围成约亩，具有定规模别墅开发用地，并且也利于规划方案排布和设计。

根据这设想，我们为发展商提出个新设计方案。

社区主入口开设在地块南面沿江公路上，社区总征地面积，地上总建筑面积，社区容积率为。

地块南面布置户联体式排屋，建筑面积，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有定程度降低。

地块北面布置高层住宅，总用地面积，总建筑面积，该区域容积率为，表现形式为约层左右高层建筑。

这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率话，不建议开发。

地块其余部分布置户独栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。

企业会所布置在地块坡度较陡北面山峰下，总建筑面积为。

项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守原则，拟定建议销售价格如下高层元平方米独栋别墅元平方米沿街商铺元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元高层销售单价元平米别墅销售单价元平米商铺销售单价元平米公建总销售收入投资回报率注以上成本与收益测算详表，请见附件三总结为维持常规投资回报率，本地块投标竞价不宜超过万元亩高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品项目前期启动资金约为亿元项目运作时间约为年第四章项目综合评价富阳银湖在经过多年别墅开发，已形成较为成熟别墅开发区，且在近年将不断推出低容积率土地，将不断扩大别墅区规模二九龙地块属于银湖中心区域，市场开发成熟度较高，已成为较为认可别墅区，但周边环境行车线路较差，周边在售楼盘均为经济型别墅三衡山地块属银湖新兴开发区域，市场认可度较低，目前仅万科开发万科公望个楼盘，但周边环境行车线路均好于九龙地块四从风水角度来看，九龙地块明显好于衡山地块，九龙地块地势开阔，而衡山地块，南侧被山遮挡，入口狭小，且紧邻积同比增长率土地成交面积大幅缩水，价格微涨年月，杭州市主城区共出让土地宗，出让面积万平方米，其中纯住宅用地宗，平均楼面地价元平方米，较去年同期上涨。

年与年同期土地成交类型及宗数对比住宅用地商业用地商住用地年月年月三年杭城楼市展望纵观年杭城楼市，震荡起伏，居高不下价格，再加上外部经济环境影响，使得购房者信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。

尽管从三季度开始，国家就出台了系列措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了定效果，杭城楼市月成交量较月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场存量巨大，再加上年出让土地势必有部分将在年上市，楼市年销售压力巨大，预计年上半年杭城楼市依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。

从目前情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前风险状况使得银行放贷额度有限，资金紧张房地产企业将继续降价，房价仍有下探空间。

购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市买房入户政策二套房贷款优惠等，年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利在十字会老年公寓五受国家低容积率禁地影响，近几年内不可能再推该类土地，未来升值潜力较大六鉴于目前房地产形势，若与政府协商，降低土地容积率，建造高档纯别墅群，两地块均为不错投资项目综合以上各因素初步评价，两地块具有定投资价值，建议开发商加快跟进，展开实质性商务谈判和政府关系协调工作。

地占，故有八山半水分半田之称。

境内有低山高丘低丘谷地盆地平原等多种多样地貌。

二房地产市场分析年完成房地产投资亿元，其中住宅亿，商业办公亿。

房地产新开工面积万平方米，其中