国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划总体要求项目用地符合有关土地管理政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理符合因地制宜节约用地保护耕地减少拆迁移民等原则要求。

第四章技术方案项目主要建设柳州市老年修养集中区老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼老年活动中心大楼和广场门球场钓鱼场种植场绿地花坛，为项目决策和审批提供科学可靠依据。

项目折旧工程项目折旧率本项目包括建构筑物建筑安装工程装饰工程给排水及供电工程设备购置室外广场通路排污排雨路灯及预备费。

建筑工程折旧原值万元，按年折旧，残值率。

年折旧费万元，残值万元设备器材折旧原值万元，平均按年折旧，平均残值率按。

年折旧费万元，残值万元项目折旧与摊销预测表项目折旧与摊销预测表金额单位万元序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明建筑工程二设备器材三小计经济效益运营成本估算固定职工人，人均工资按元月计算，年工资及福利元人，年均工资及福利费万元。

年均办公服务及燃料水电等能源费万元。

年均房屋及设备维修费万元。

年均总成本万元未计贷款利息。

年收入估算按个床位设计，入住老人按人均交纳元月，实际年收入为万元。

资金回收估算每年回收资金为万元年建设资金来源期建设已投入资金万元，期建设项目计划于年完成二期建设资金需要万元。

资金筹措由叶县康乐苑老年公寓自筹万元，叶县农村信用社已同意贷款万元，贷款投防意向书已经签订，可以保证项目建设如期开工资金缺口万元，申请上级给予投资补助。

经济效益分析柳州市老年修养集中区老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠是政府扶持和社会各界支持，项目主要效益在于社会效益。

社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人服务与生活管理效益大量人力资源，项目运营可以解决名下岗职工和就业困难群体就业和再就业问题。

盈亏平衡分析不确定性分析以营业负荷完成率表示盈亏平衡点计算如下式固定成本营业收入税金可变成本项目水电原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其他部分为固定成本。

由于建成初期营业负荷不同，故建成初期各年固定成本均不相同，按各年实际成本构成计算。

盈亏平衡图见下图。

销售完成率销售收入或总成本费用万元固定成本总成本销售收入盈亏平衡分析图财务评价结论通过静态与动态计算分析，可以看出该项目建成后，从新增销售收入利润总额及上缴税金来看，该项目经济效益是好。

二财务三率期指标好于目前行业基准值，说明投资经济效益较好。

三从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强抗风险能力。

综上所述，该项目建成后，反映经济效益数据和设具有深远意义。

该项目建设是必要和可行，建议同意立项。

同时，该项目建设尚有部分资金缺口，建议上级给予投资补助。

第二章市场分析及建设规模市场分析市场概况随着人们生活水平不断提高，老龄问题日益突出。

按国际通用老龄人口超过标准衡量，柳州已跨入老年型地区行列。

因此，如何让老年人过得更好，积极发展老龄产业或银色产业已势在必行。

柳江水碧天蓝，空气纯净，随着河东新区整体规划，在此购房置业人越来越多，满足于老年人晚年生活。

如果有所较好老人公寓，解决了老人寂寞，也可以让子女们放心工作。

老龄人口柳州市岁以上老人目前有万人，占总人口比例，已进入老龄化社会。

老年人口增多，经济条件改善，思想观念更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后正常运营。

优越地理环境有大面积经济果木林马尾松和杉木林等生物景观，有风景秀丽柳江风光水域景观，还有柳州古八景之龙壁回澜等地文景观。

大气环境质量通过国家中级标准，噪声及声学环境质量符合城市环境噪声标准中特殊住宅要求，水未受污染，水质达国家二类标准。

项目所在地远离喧闹嘈杂主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。

空气清新自然恬静优雅，环境舒适，是老人居住活动理想场所。

建设规规济效益指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行。

第十三章结论通过对本项目建设必要性市场分析建设规模建设方案建设条件环境保护投资估算资金筹措经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为项目建设符合城市总体规划要求，建设