了农村三个代表重要思想学习活动，扎实开展三级联创活动，认真组织实施了四个培养工程，不断加大对党员教育培训力度。

第二部分项目定位定位原则产业创新原则创新，是产业生命力。

尤其是项目地处市场高度发达丰阳镇地区，市场资源极为丰富，市场积淀极为深厚。

本项目必须有效地整合资源引领创新，从规划投资管理等整体运营，充分借鉴品牌市场运作经验，形成自身独特优势。

与丰阳镇已成型市场功能构成互补促进关系，推动丰阳镇商贸市场经济发展。

市场需求原则个大中型商贸市场，必须顺应社会发展区域经济经营功能需求。

这是项目定位前提。

否则概念再漂亮，规划设计再漂亮，也会是空中楼阁，不切实际。

因此，需求原则必须符合丰阳镇市场经济发展方向，必须符合项目经营功能规律。

在需求基础上创新，从而形成项目独特市场竞争优势。

资源整合原则丰阳镇高度发达商贸市场经济，呈现出资源丰富，格局基本定型特点。

但部分资源由于时代发展和城市化发展，出现不适应现象。

因此，本项目定位，应该站在资源升级换代和优化角度，进行全方位整合。

整合过程就是升级换代过程，最终推动区域商贸市场经济新轮发展。

经营成功原则市场作为商业地产，有着独特运营规律。

即，项目成功是招商成功，经营成功而不仅仅是开发成功，销售成功。

因此，切定位，包括主题功能档次形象等切环节，包括开发经营推广管理等，都必须围绕项目经营成功原则展开，以长期效益长远发展原则来运作本项目。

可持续发展原则本项目作为个大型市场项目，必须追求可持续经营发展目标。

从规划设计，到经营管理，以科学前瞻现代商贸理念进行运作。

实施统规划统开发统经营统推广统管理运营原则。

同时，充分注重项目对丰阳镇社会经济引导及拉动作用。

二主题定位商贸大市场经营业种，包括生活娱乐休闲商务等市场体化辅助功能。

通过整合丰阳镇目前同类市场策略，提升丰阳镇商贸商品经营平台和档次，推动丰阳镇地区商贸业发展。

同时，以强大交流平台，推动商贸市场交易活动。

定位理由◎层品牌服饰鞋类化妆品手机小家电生活百货生活美食等。

现阶段丰阳镇商贸流通业，已经进入高端市场功能发展通道。

作为以集散型和销地型为主体市场，必须具有与之适应和引领价值。

因此，以国际化理念作为项目开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展需要。

◎二层网络会所台球厅电玩娱乐休闲健身足浴家居家纺。

空间组合，交通拥堵，生活疲体化大中型综合型，多功能商业中心。

丰阳休闲娱乐城丰阳休闲美食广场即将成为丰阳镇城市客厅，市内外流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾客提供全方位站式消费场所，成为市民聚会宴请休闲交流最佳目地，而且最具规模最具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。

业态定位理由确立鲜明经营功能范围。

业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性。

充分体现区域经济发展和经营户需求，具有巨大市场消费空间。

与目前本区域商贸市场构成整合互补协调关系，具有填补空白和提升产业意义。

五客群定位根据对丰阳镇本地市场调查和经营户沟通，以及与外地商家初步洽谈。

本项目目标客群主要有如下几类经营户现丰阳镇城区市场经营户他们由于目前经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。

普遍对新市场抱有很大热情和期待。

他们对新市场期待要求为交通物流便捷地段位置较好经营环境舒适经营格局合理配套齐全管理专业租金合理有仓储空间具有可持续经营发展空间。

经营面积般在平方米，部分要求在平方米，甚至更大。

外地经营户丰阳镇下属乡镇他们般已在外地拥有市场经营铺位，计划在区域性中心城市寻求新经营发展空间，追求更大市场份额。

他们对新市场期待要求为除了同上要求外，更注重市场规模和品牌形象。

外地代理经销商他们般代理和经销国内外品牌商品。

有已经在丰阳镇本地经营，有想进入丰阳镇市场，但缺乏合适经营场所。

他们对新市场期待要求为除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境品质档次，以及市场品牌效应。

以追求他们所经营品牌相匹配品质环境。

除了上述三类主力客户之外，还有些原本经营其他产品客户，以及新入行经营者。

投资客今后在具体销售运作中，首先考虑自营户购铺需求。

尽量将商铺产权与使用权统起来，以第部分丰阳镇整体环境分析丰阳镇概况地理位置丰阳镇位于平邑县城西南公里处，总面积平方公里，辖个行政村，共万人，耕地面积万亩。

丰阳镇下辖以下地区东西皋村西西皋村东午门村西午门村岳家庙村张家庄村花果峪村老池峪村郑家峪村泗山根村大城西村小城西村红山村林家寨村白石庄村大孟常村小孟常村三寨村南埠庄村大场经营成功，离不开后期推广宣传。

因此，在完成招商和销售后，继续运用媒体公关活动等途径，培育市场，巩固项目品牌形象。

在项目重要节点，举行盛大推广活动。

比如项目开业庆典周年庆典博览展示洽谈会推广等。

实施项目整体品牌战略计划，打造项目流品牌市场。

通过前后期市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌目标。

四经营理念市场需要培育，经营需要管理。

个成功市场背后，都有个专业经营管理团队。

我们经营理念是经营户利益高于切项目经营成功高于切。

在项目经营成功基础上，获取我们利益，赢得真正意义上社会效益与经济效益双丰收。

我们将高度重视项目经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有专业管理人才，并引进国内优秀专业市场经营管理人才，组建流专业经营管理团队，构建高品质管理机构。

实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目开发理念。

全面实施统规划统推广统招商统经营统管理现代经营理念，高效科学运作本项目。

围绕项目经营成功，为经营户提供全面流专业服务。

注重专业市场管理特点以经营管理为主，物业管理为辅。

即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。

建立起有序科学和谐稳定经营环境。

重点策划和实施年度系列博览展示等活动。

推动丰阳镇商贸流通繁荣兴旺。

创建和维护丰阳镇大市场电子信息平台，为经营户提供广阔现代贸易手段。

具体经营管理包括品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨询投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务推动成立项目经营户协会第五部分项目开发运营效益评估评估说明由于本项目尚未进入正式开发阶段，土地价格不明晰。

因此，本评估仅为参考性。

本项目赢利模式为销售收入结合租赁经营或持有经营。

前者主要包括经营商铺，后者包括博览展示商务中心仓储研发信息中心管理中心等。

销售部分目是通过必要资金回笼，以实现项目整体次性开发建设后续资金需求。

经营部分则通过长期持有出租，达到赢利目标。

同时，还存在可能拆迁等因素。

因此，本评估具有定不确定性。

总体上，我们希望部分物业销售，平衡前期开支。

利润主要通过经营获得，并能够在项目开业后到年左右开始产生利润。

另外需要说明是，以下开发成本和收益测算是按照现阶段市场比照，并结合项目在运作过程中实际情况作出，而不是按照常规纯粹房地产项目开发进行测算。

我们目标不是销售利润，而是经营利润不是眼前利益，而是长远效益。

根据我们初步估算，前三年经营因为大量广告投入活动组织和市场培育，以及各种免租优惠政策。

项目开支及收益平衡预期在三到五年后能够达到。

具体平衡关系评估将根据今后招商前具体租金率进行测算。

效益评估经济效益项目建已已经积累起定资金实力，并具有强烈购铺意愿。

作为纯粹投资客分布范围较广。

但本项目更注重自营户购铺行为，以确保后续经营效果。

而对纯粹投资客将设置相关门槛措施。

具体在运营模式部分重点阐述展开。

第三部分市场规划思路项目产品规划思路规划原则总体强调现代化实用化标准化规划设计效果，以确保项目可持续经营发展目标注重经营区人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果注重建筑与道路环境和谐关系，以营造良好经营消费环境品质追求现代商业建筑风格，以体现崭新城市商业风范。

因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地经济技术指标尚未确定。

这里结合丰阳镇般性控规要求，结合项目定位暂时设定规划设计指标。

总平布局依据地块资源特征，项目主题定位经营功能特点，以及各功能区域需求，对项目予以科学规划布局。

住宅区域合理布置在地块侧。

商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货营销服务业配套，以及超市餐饮娱乐休闲等生活配套。

交易市场区按照业种分布进行规划。

分别按道路系统，规划多个经营功能区。

交通组织以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目内部交通组织。

确保物流便捷，人流顺畅物人相对分流。

铺间通道为建筑之间经营道路。

经营功能区通过两横纵交通组织，形成多个经营区。

中心主通道宽约米环绕通道宽约米。

均适宜物流货车通行。

次通道宽约米。

铺间通道宽约米。

各道路系统宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整。

此为参考建筑根据项目经营业态特点，突出经营功能现代化标准化和实用化价值，避免味追求建筑形式，而忽略经营功能。

将实用功能与可持续发展充分结合。

项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚现代商业氛围。

并适当注意与周边自然环境协调关系。

市铺立面处理除层玻璃门二三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享个窗户形式。

满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。

商铺二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。

每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。

视经营户需求再进行配置。

每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。

视经营户需求再进行合理分割。

每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置，如条件许可，亦可置放三层屋顶。

景观总体按照政府有关部门绿地率指标进行规划。

追求景观与建筑和谐统，营造出极具情景式现代商业经营空间。

内部空间重点关注中心广场入口广场节点。

在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化小品如与本项目经营业态相关艺术化象征物等元素，创造出具有商业文化艺术化景观环境。

中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施