区域分析三项目周边主要物业分析四乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析为房地地该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。

中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。

在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。

同市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。

四乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。

客户类别来此区域置业客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近范围。

如生态花园，空军雷达学院，乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。

已购房客户区域分布如下区域江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规住宅消费类型。

购买力来此区域置业客户购买力较强，已购放客户家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。

购买动机此区域置业客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对该项目真正突出于乡住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

置业意识古场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积，销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投