元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。

表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元三层独立别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目内部收益率较低主要原因。

销售净利率，未达到集团规定指标总投资回报率。

表主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标税前利润万元税后利润万元内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入参考指标总投资回报率项目净利润项目总投资销售毛利率项目利润销售收入资金峰值比例资金峰值项目总投资地价支付贴现比各期支付用地年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。

购买标书缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均左右场地平整场地北侧山体排水暂按内口尺寸毛石排洪沟考虑场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑水电气等大配套投资未考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层投影面积加多层建筑面积考虑。

成本测算汇总地价按亿底价测算项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。

资本化利息万元记入开发间接费中。

表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算，为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额计算为万元，已记入地价成本土地增值税按别墅销售收入预缴，按预缴率计算，为万，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税最高售价限额为，元。

该项目目前预测平均售价为元，高于上述最高售价限额。

普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。

而别墅没有加扣，将按预缴率预缴，结算后返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴地方基金营业收入每年万万有免缴少缴空间印花税营业收入核定征收营业收入倍契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。

表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元三层独立别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目内部收益率较低主要原因。

销售净利率，未达到集团规定指标总投资回报率。

表主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标税前利润万元税后利润万元内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入参考指标总投资回报率项目净利润项目总投资销售毛利率项目利润销售收入资金峰值比例资金峰值项目总投资地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总营小卫街莫愁新寓分钟路柳营小卫街南京火车站分钟路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟路太阳城小卫街东双桥门东分钟路长白街小卫街悦民路分钟路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟路锁石生态园小卫街石门坎分钟路长白街小卫街南湾营分钟路长江路小卫街南湾营分钟路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟路五洲装饰城小卫街南湾营分钟路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟轨道交通地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。

四周边公里社区配套项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学医院南京农业大学医院等，公里到两公里范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院