（新建项目）云南腾冲玛御谷产权式度假酒店项目可行性论证立项报告（立项阶段）㊣精品文档值得下载

等微量元素，适合开展温泉康健疗养分布在境内座火山和火山遗址柱状节理火山堰塞湖等，是开展户外运动科学考察胜地具有地质地貌物种和文化过渡特征高黎贡山，是云南省入选联合国教科文组织人与生物圈计划自然保护区，是云南旅游名片之。

腾冲历史悠久，早在四五千年前就有人类在此繁衍生息。

文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址镇夷关桥太平铺烽火台左孝臣墓二龙山铜鼓等。

腾冲境内共有少数民族个，约万人，其中世居少数民族有傣族保傣族回族阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。

腾冲是云南著名侨乡。

有归侨侨眷万多人，在外华侨和港澳台同胞万多人，分布在缅甸泰国新加坡日本加拿大台湾香港等个国家和地区。

其中主要集中分布缅甸，约有万多人，占华侨总数。

腾冲极边第城特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化结合，而且也是中华文化与南亚东南亚文化交融结合部，并逐步形成了独具特色以中原文化为主体，包括丝路文化关隘文化商贸文化边域文化侨乡文化名人文化生态文化抗战文化民族文化等在内多元文化并存独特腾越文化。

为满足国内外日益增长休闲康体度假需求，加快腾冲旅游业发展，提升腾冲旅游产业档次，提高腾冲知名度，云南腾冲华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源气候宜人交通便利风光旖旎山水相依腾冲县北海乡新乐村，开发建设集温泉疗养健康旅游度假运动休闲生态居住商务会议为体服务功能齐全腾冲玛御谷温泉休闲度假项目。

首期建设腾冲玛御谷温泉度假酒店。

建设项目由来该项目从开始策划研究就得到了云南省委省政府保山市委市政府高度重视。

年月日，云南省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了腾冲县政府和华隆集团关于腾冲国际生态旅游区产业规划和概念性规划汇报，充分肯定了腾冲国际生态旅游区开发建设思路，尤其对腾冲湿地生态旅游公园等重点项目所依托高起点高标准规划高端项目带动区域旅游产业升级转型战略给予了高度评价见云南省政府会议纪要号，并要求加快腾冲国际生态旅游区启动项目建设进度。

年月日，云南省委省政府主要领导参加了腾冲国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示腾冲国际生态旅游区开发建设，对促进云南省旅游产业升能提升云南省旅游地位具有非常重要意义，是对建设社会主义新农村具体实践，要求早日实现建设项目。

根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划精心组织，做了大量前期工作完成了项目规划项目区地质灾害危险性评估环境影响评价地下水评价和地热资源评估等。

项目建设意义腾冲玛御谷温泉休闲度假开发项目选址于腾冲北海乡进行开发建设，不仅能给周边村寨带来实惠，并解决部分农村劳动力就业问题，而且对于提升腾冲旅游档次，扩大云南旅游影响，增加保山知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。

是腾冲走向南亚服务全国发展云南重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅游业发展新增长极。

腾冲作为我省独具特色自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有定知名度，而且其知名度正在进步提升。

为充分利用腾冲特别是腾冲国际生态旅游区自然资源和旅游资源优势，腾冲玛御谷温泉度假酒店等休闲健康旅游项目投资建设，将构建具有国际水准自然景观优美和旅游服务内容丰富著名休闲度假目地，以此寻求腾冲更大发展空间，面向东南亚服务南亚，带动全省，加快腾冲发展。

项目开发建设初步设想是依据省市县旅游及经济发展规划，由腾冲玛御谷温泉投资有限公司，依托玛御谷温泉丰富地热资源和独特自然生态环境和四季如春宜人气候条件，争取各级政府必要政策支持和税收优惠，开发建设高档次高标准高水平腾冲玛御谷温泉度假酒店以下简称本项目，为国内外游客提供温泉健康养生健康休闲度假观光旅游运动娱乐大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。

按照整体规划分期建设原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议主题论坛旅游度假康体休闲购物娱乐为体服务功能齐全腾冲玛御谷温泉旅游区。

保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有腾冲地方特色和文化品位高尚具有良好文明风范及安全性符合国际潮流健康休闲目地。

本项目为腾冲国际生态旅游区重要项目，位于腾冲玛御谷温泉旅游区中央，将通过建设具有南亚风情地方文化特色和国际流水准温泉度假酒店，为腾冲玛御谷温泉旅游区集聚人气提升旅游档次核心项目。

项目可行性研究报告编制工作开展情况云南省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求相关规划，于年月赴项目建设区调研现场踏勘。

依据国家产业政策和建设规范标准，重点调查项目建设用地性质征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林水资源生态环境包括地质灾害农民收入地区财政收入经济发展影响，落实项目场内外建设条件水电路通信等建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。

二市场预测市场现状调查本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场影响，约占经营收益左右，其次为休闲康体第二居住会议商务等。

年项目背景项目概况承办单位概况可行性研究报告编制依据项目提出的理由与过程二市场预测市场现状调查供需预测竞争力分析市场风险分析三资源条件评价资源可利用量资源品质情况资源赋存条件资源开发价值四建设规模与设计方案建设规模与设计方案构成建设规模与设计方案的比选推荐的建设规模与设计方案五项目投资回报分析温泉投资回报分析洞高尔夫球场项目投资回报分析温泉度假酒店项目投资回报分析健康度假别墅投资回报分析生态旅游谷项目投资回报分析文化休闲街项目投资回报分析玛御谷温泉项目总投资回报分析项冲县年政府工作报告，处于较低水平，愿意支持本项目建设因本项目建设能促进腾冲县旅游业发展，腾冲县政府北海乡政府全力支持本项目建设。

风险规避方案本项目主要风险在于土地征用和租用和房屋搬迁补偿标准满足不了被补偿人要求，导致被补偿人反对本项目建设封闭式管理影响农民出行，导致农民不支持本项目建设失地后农民生活来源缺乏保证，导致农民反对本项目建设。

前述风险均属可控制范围，补偿标准可以根据国家现行法律法规由腾冲县政府与被补偿人双方协商解决腾北路可以改道，改道前不进行封闭失地农民问题解决，是通过征地租地收入给予补偿，二是项目建成后，优先考虑失地农民就业。

对策与建议综上所述，本项目建成后，不仅能促进当地经济产业升级换代，带来良好经济效益，也能妥善地解决农民就业与发展问题，加快新农村建设，整个项目将产生积极深远社会影响。

十八风险分析项目主要风险识别市场风险市场供需实际情况与预测值发生偏离项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化项目产品和主要原材料实际价格与预测价格发生较大偏离。

资源风险地热温泉可采储量采取成本与预测发生较大偏离，导致项目经营成本增加，产量降低或者利用期缩短。

技术风险项目旅游服务设施先进性可靠性适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致营业能力经营成本服务质量达不到预期要求。

工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期延长。

资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本升高。

政策风险国内外政治条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现。

外部协作条件风险交通运输供水供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。

社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给本项目建设和运营带来损失。

其他风险风险程度分析序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险游客数量游客消费量价格水平资源风险温泉地热土地资源水资源环境资源技术风险项目过时服务质量先进可靠性可得性工程风险地质条件水文地质资金风险供应不足来源中断政策风险政策禁止政策限制外部协作条件交通运输供水供电社会风险其他风险防范风险对策本项目在预测主要风险因素后，将根据不同风险因素提出相应规避和防范对策，以期减少可能损失。

风险回避彻底断绝风险来源。

在风险特别大项目采用。

风险控制采取降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。

这是本项目规划论证过程中应预先采取措施。

风险转移这是项目实施过程中应坚持作法。

保险转移，向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担。

非保险转移，将项目部分风险转移给项目承包方，签订严密合同将部分风险损失转移给合同方承担。

风险自担在已知有风险存在，但可获高利回报且风险损失较小情况下，可以自行承担风险损失。

本项目通过以上四种风险防范对策，分不同情况进行组合对策，将大大减少本项目风险。

十九研究结论与建议推荐方案总体描述推荐方案主要内容和论证结果市场预测较为准确资源条件评价较为科元目前到腾冲旅游游客以省内游客为主，占，而海外游客仅占。

国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。

按照国家旅游局统计，年入境过夜旅游者在中国境内人均花费美元，其中外国过夜旅游者人均花费美元香港同胞人均花费美元澳门同胞人均花费美元台湾同胞人均花费美元。