，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发合力。

并有针对性采取本报告中提出经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启个综合型旅游接待中心，这无疑又为提供了个可供发展方向。

二国内古镇旅游市场比较研究国内古镇概况近年来中国古镇旅游市场可谓风生水起，不但成了中过程中，还可以采取其他融资方式如通过项目分拆寻求大量中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款偿还问题，会给项目带来不小压力，项目单位需要根据项目盈利状况，合理安排好贷款偿还节奏，处理好企业银行和政府之间利益关系。

收入不确定性风险常规景区稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性赢利手段和利润增长点，这些赢利点产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目大量创新和引进，为项目整体收入结构形成了不确定性风险。

同时，第三阶段建设完成旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕，获得预期收入是该项目能否成功关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目投资需要采取慎重态度，保持适当比例搭配。

最重要规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发合力。

并有针对性采取本报告中提出经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启动初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。

对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场实际情况来决定各项目规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。

二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成风险跳好与政府双人舞是该项目成功关键，从立项到整个项目运营，政府动作直接影响项目成败，同时，景点所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大不确定性风险。

对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资大量经营性项目为纽带，建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。

并运用本文所列各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢运营方案其三，还需要将眼光放在景点之外古镇物业，运用产品体系，利用经济杠杆，从原住民手中获取其他物业和产业或股份，在整个古镇打造新景点，既减少了对鸡肋景点不必要投入，也形成了企业真正能全面掌控核心资产。

原住民以及原有商家配合程度造成风险拥有物质资源不动产和非物质资源民俗文化原住民既是企业进行古镇开发整理对象，同时也是产品打造重要题材和道具，同时也是企业是否充分借力关键。

项目开发过程中涉及到古镇内原住民以及原有商铺业主安置问题，原住民产业整理问题，原住民生活方式与旅游开发配合问题等，都直接关系到项目成位置基础可开发性自然旅游资源地文景观标准地层剖面狮子山化石构造带位于营上坡及狮子山半山坡观光科考奇特与象形山石狮子山狮子山峰顶观光探险喀斯特地貌溶洞玄宫洞黄家坡山脚下观光科考探险二水域风光观光游憩河段玉带河观光休闲避暑三生物景观林地油杉林歪脚村东山包观光科考避暑丛树新楼千年古银杏新楼村东观光人文旅游资源四古迹与建筑古代历史事件发生地教案遗址姚家关村民组观光古代交通遗迹古驿道塘上街号到定广门观光古代军事设防构筑物遗址古城墙西门老南门东侧残存多米观光体验大茨窝炮台大茨窝山上观光