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地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。

地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。

地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。

东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。

另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。

周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。

南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。

场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地。

五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。

总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。

第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘情况看，住宅销售速度比较快，般销售周期个月，并集中在开盘两周后个月中。

但考虑宏观调控其他业务收入投资收益营业外收入减营业外支出利润总额减所得税净利润平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元预征税平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案二商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念扩大，以及椒江整体经济发展，具有定升值潜力。

同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场需求，并符合国家对房地产投资调控引导方向，具有定经济效益和社会效益。

我们认为，该项目是可行。

附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总民生活水平已经步入富裕型。

表台州市居民人均收入单位元年份全市市区椒江黄岩路桥区域房地产市场情况分析依靠强劲经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺活跃期特征，般商品房市场价格在元平方米左右。

但从已开发和尚处开发阶段楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。

如已开发东京湾小区，总建筑面积万平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价元。

而正开发万平方米东泰华庭则以平方米以上户型为主打产品。

而项目所在椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出些明显特征，主要包括近期上市楼盘众多，开发体量大在经历了年跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎来诸多楼盘上市销售。

今明年共有个左右楼盘上市销售，总开发量在万方左右，其中开发区新盘占了近，万家华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘集中上市，将揭开开发区楼盘销售竞争新高潮，也将对年椒江房地产格局产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发展策略。

楼盘品质提升，竞争日益激烈随着我司云顶佳苑项目热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质上优势，今明两年将亮相几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从独立会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科技运用都有我司云顶项目痕迹。

可以看出，未来市场将在楼盘品质竞争上愈演愈烈以赢得客户认可。

销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场升温步伐开始趋缓，今年宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。

但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新水平，在人均住宅面积全省最高