年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在年酒店式公寓仍然有较大市场空间。

酒店式公寓般不是独立开发，经常是为项目产品匹配。

无论首次购房自用年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高小户型房屋投资信心会被最先恢复，小户型热销会必然带动整体项目销售。

随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要求项目外部空间有所创新。

酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精趋势。

小户型设计上体现实用性和实惠性，总房价又少，对年轻人压力不大。

酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分结果，符合市场需求种过渡消费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资主力户型。

现在边地区优势兴旺成为核心新商圈。

在掌握本项目各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后，针对策划设计提出城市综合体功能配置与业态设计方案，作出了人流组织创新规划，例如，地下停车库分区，不同区域停车人群能够方便到达各自物业，此外，引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便，考虑到汽车废气对环境污染，笔者及时建议采取分隔措施，为层商家既带来较多人流，又防止废气进入商场中，这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。

三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目经济价值，建议将项目容积率提高左右。

为降低项目开发风险，建议将项目短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目可销售面积，使项目可销售面积大于持有经营面积。

适当增大项目建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业柱网，有利于商业内部环境营造，降低项目招商和营运风险。

根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。

鉴于原方案项目局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地，转让产权，开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。

给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。

成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想，统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。

十项目投资招商建议项目土地整体变性后，积极开展相关招商活动，引进大型战略投资机构。

项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产亿元以上三招商优先原则具有著名品牌批发与零售企业投资集团优先考虑。

鼓励长期持有物业投资者优先发展及。

上市企业优先，具有成功开发商业地产经验企业优先。

目在于有利于项目商业部分经营成功，有利于项目可持续发展。

四项目投资招商方式编制项目介绍资料例如招商手册通过房地产行业协会和专业媒体宣传时机成熟公开举行招商推介活动附件上海轻轨松江大学城站商业项目经济评价二项目周边半径公里新社区未来两年居住人口调查项目周边正在规划建设社区调查表松江大学城人口调查表松江新城商业面积供应情况调查表上海松江轨道号线大学城站商业综合项目调查表前景，因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做建筑方案和盈利模式。

项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。

房价基本维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积万平方米，下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平方米。

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。

松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海重要旅游目地，也是重要商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。

未来五至十年。

各种旅游商务商贸客流将持续增长。

至年将增至万人次。

轻轨通车后大量区内外客流急剧增加。

尤其是轨道公交换乘枢纽周边。

各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加。

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左右。

酒店市场状况各酒店开房率开房率