招拍挂方式转让。

这些都增加了土地使用难度。

融资瓶颈问题。

园区运作投融资特点是融资量大分期开发分期融资投资主体多。

园区分期开发，期将比期所需投资金额大。

老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目推进和发展。

因此，要给老年产业设立独特融资渠道和政策。

三市场风险从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制约束。

养老产业园区需要社会逐步认同。

老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这产业园区模式在认同方面存在两个难题是老年服务产业是公益事业观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在供总人口以上，就开始进入老龄社会。

年，我国岁以上老年人已经达到亿，占全国人口，约占世界老龄人口，是世界上唯个老龄人口过亿国家。

微观层面和宏观层面都有其显而易见必要性和可行性，但同样在不同层面均存在些风险因素和困难之处。

二要素风险从投资要素角度来看，土地和资金两大资源投入大面临定瓶颈。

土地指标问题。

这样个大规模园区，土地面积共计余亩。

不仅需要依靠企业运作方式，也需要获得各级政府部门大力支持。

因此项目运作要坚持政府主导，以园区模式进行开发运作。

即便如此，园区运作也需要得到省市级政府支持，才能使地方政府在园区运作上获得园区规模所需土地指标。

具体运作农村居民点土地臵换。

集聚农民居住臵换农民宅基地，尽可能使用闲臵坡地或其它闲臵土地。

尽可能减少新增建设用地指标。

在获得整体土地规划批准后，具体园区土地性质也丰富多样需要灵活对待。

在园区规划中，有定比例福利性质基础设施比如福利养老区福利中心有定事业性用地比如医院和学校有农业用地如规划苗圃农业基地还有非盈利性民办组织有定比例养老机构是由非盈利民办组织经营用地另外还包括大量商业用地用于开发养老住宅酒店等。

福利性质土地需要采取划拨方式，商业性质土地需要以招拍挂方式转让。

这些都增加了土地使用难度。

融资瓶颈问题。

园区运作投融资特点是融资量大分期开发分期融资投资主体多。

园区分期开发，期将比期所需投资金额大。

老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目推进和发展。

因此，要给老年产业设立独特融资渠道和政策。

三市场风险从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制约束。

养老产业园区需要社会逐步认同。

老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这产业园区模式在认同方面存在两个难题是老年服务产业是公益事业观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在供给层次单问题，这有待于观念进步改变二是老年服务产业园区化发展与现行居住模式冲突。

现有老人居住模式均以家庭居住地为中心或所在城市为中心，老年人不愿离开所熟悉社会环境，社会关系重塑是园区发展重要限制因素，这限制因素破除需要两个方面共同发挥作用，首先园区应高标准建设，提供较高质量各类服务其次，老年人观念需逐步加以改变，通过政府引导企业宣传共同推进老年人观变变化。

医疗保障体系分割养老市场。

是现行城市居民医疗保险和新型农村合作医疗是以属地化原则确立，保费水平和报销水平常常受到地方财政实力影响，在各地报销比例筹资水平不背景下，筹资水平低地区和筹资水平高地区对医保费用报销实施限制，因此老年人医疗费用难以异地报销，这给老年服务市场统形成造成较大障碍。

二是由于医疗资源集中在经济较为发达地区，如果实施医疗费用异地报销，地方财政有可能形成财政缺口，地方政府因此降低了异地看病报销标准。

江苏应当在全省内统筹安排，至少在苏南地区尽早实现医疗保险异地报销和筹资水平致。

也要注意到，随着长三角体化进程不断加快，统市为入住老年人搭建发挥才智服务社会享乐养老平台。

第三节可行性研究工作概况可行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国老龄事业发展十五规划江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要江苏省老龄事业发展十五规划中共江苏省委江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展意见苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研究指南试用版国家计委和建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版扬州市城市总体规划扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要项目单位提供有关