计是项目建设基础工作，也是项目投资控制关键，建设单位应尽快委托有资质单位开展这方面工作，充分做好建筑方案比选工作，从而为项目建设与投资控制打下良好基础。

工程质量是项目生命线，建设单位应严格控制好工程发包与材料采购，通过公平竞争择优选取招投标形式，选择合格施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。

资金是项目顺利进行保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目顺利实施。

综上所述，本项目是可行，但项目建设单位应加强开发建设过程中成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益实现。

第二章项目建设必要性项目背景长沙市是湖南省会，经过改革开放多年来发展，已经取得了令人瞩目成就，具备了自身独特发展优势。

进入世纪以来，面对国内国际新发展形势，长沙市发展既有难得机遇又有严峻挑战，在国家全方位开放条件下，长沙市必须在现有优势基础上抓住机遇做大做强，从而赢得发展主动权。

省委省政府在认清当前形势条件下确定了点线和长株潭体化发展战略，要求长沙市尽快增强中心城市吸引力和辐射力，充分发挥龙头作用，这就给长沙发展增加了前所未有推动力。

在当前条件下，长沙中心城市功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦努力，必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发展瓶颈。

为此，长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙发展描绘了宏伟蓝图，计划用年左右时间把长沙建设成为繁荣开放文明秀美现代化中心城市。

市政府各部门围绕这目标重新调整了城市空间形态，计划通过加强环境治理道路整治和绿化广场建设，力争实现把长沙建设成为结构合理发展空间广阔城乡体区域性现代化中心城市目标。

隆平高科技园前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区区四园之，也是正式批准全国两个国家级农业高科技园之。

园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学湖南省农业科学院等众多大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强科研成果最集中基地之。

近年来，在省市各级各部门大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业家，技工贸总收入近亿元，成为芙蓉区个新经济增长点。

园区初步形成了电子信息新材料生物技术现代农业等特色优势产业。

自年起，园区坚定不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园金丹科技创业大厦广发隆平创业服务中心湖南省科研成果转化中心等多层高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极影响。

二项目建设必要性应对挑战加快发展需要跨入新世纪后，世界经济仍然保持着较快增长势头，经济全球化新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快了国内市场化工业化和农业产业化进程。

特别是将高新技术融入传统制造业和农业，使传统产业发生了革房保障体系制度消除阻碍房地产市场化和居民消费体制性政策性障碍，继续加大公有住房改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭廉租住房制度，进步加强经济适用住房建设和管理。

目前，旧住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配货币化。

项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应商品住宅，从而在国家产业政策支持下调整住房产权关系推动国家住房制度改革深化。

城市发展需要长沙市是我省政治经济文化科技中心，全市现有常住人口万人，全市土地总面积平方公里，其中市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编内容，到年长沙市城市人口规模将达到万人，城市用地规模将达平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要区域性中心城市。

长沙市在未来年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近倍，其发展方向重点将向南向东发展成为主三次三组团空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济体化发展战略需要。

同时，结合长沙江两岸地理特点，长沙总体规划为西文东市发展格局，市委市政府提出要实现突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能目标。

根据长沙市十五住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长居住水平提高等合理需求增长，十五期间，长沙市区住宅供应总量控制在万平方米左右，并根据十五社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在之间。

其中，中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房占以上。

城市居民住房条件持续改善，到年末，预计城市人均住房建筑面积将达到平方米。

十五期间，长沙市区要满足约万平方米住宅用地需求总量，其中用于中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房建设用地占以上。

目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心问题之。

同时，随着我市经济发展和总论项目概况项目名称住宅小区建设项目项目建设单位公司项目负责人公司法定代表人项目建设地点项目建设地点位于，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂地块西侧为湖南省老干部修养所地块与湖南省邮政电培训中心湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所起位于南侧的白竹坡用财务费用项目总成本费用固定成本可变成本经营成本附表损益表单位万元序号项目合计第年第年第年销售收入销售税金总成本费用利润总额土地增值税应纳税所得额所得税税后利润盈余公积金盈余公益金累计公积金及公益金未分配利润累计未分配利润投资利润率投资利税率成本利润率附表财务现金流量表全部单位万元序号项目合计第年第年第年现金流入销售收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资经营成本销售税金土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期含建设期年附表资金来源与运用表单位万元序号项目第年第年第年资金来源售房收入折旧摊销自有资金银行借款回收固定资产余值资金运用房地产投资含财务费用销售税金及附加所得税利息支出土地增值税经营成本借款本金偿还盈余资金累计盈余资金附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程负债及所有者权益流动负债总额应付帐款流动资金借款其他短期借款长期借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润资产负债率第十三章社会评价项目对社会影响分析项目建成后，可以带动长沙市房地产业健康快速发展。

项目建设可有效缓解住房供需矛盾，有利于社会稳定经济发展。

项目建成后，将有利于提升长沙市城市形象，引导城市发展方向，并有利于城市布局更趋科学合理。

二项目与所在地区互适性分析项目建设，对长沙市东城板块发展具有战略意义，所以各利益团体对项目建设均持积极拥护和赞成态度。

电力供水通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。

三社会风险及对策分析风险因素识别房地产项目从立项各种分析研究设计实施过程可能遇到政治经济法律自然社会各方面风险。

包括合同风险指由合同当事人行为过错管理人力工作疏漏判断失误等行为所引起，导致合同当事人方或双方利益受损。

建造风险指合同当事人双方无法控制或干预，由来自合同双方之外客观事件所导致风险，包括自然政治社会经济意外等风险。

自然风险即自然灾害如地震台风暴雨冻灾冰雹雪崩火山爆发及其他人力不可抗拒破坏力强大自然现象。

政治及社会风险指国家体制变更制定或修改国家法律法规政策等政府行为，以及罢工动乱瘟疫等社会异常事件。

经济风险指宏观经济剧烈波动经济环境恶化物价上涨利率调整。

意外风险指非发包人承包人责任造成意外事故，如爆炸火灾。

其他风险指在施工中发生文物化石等考古地质研究价值物品临进建筑影响。

经济周期风险在经济衰退时期，固定资产投资以及房地产投资大幅度下降，房地产空臵率上升，价格滑落在经济复苏和上升期，首先是工业和商业用房投资增加，随后带动住宅投资增长，房地产价格上升，空臵率下降，变现能力强。

利率风险和通货膨胀风险房地产投资收益与市场利率水平关系很大。

房地产作为种投资品，于我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道解决下岗职工生活与再就业问题已成为当前各级政府头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家今年固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量较快增长，以创造更多就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为商品住宅建设项目之，将为增加社会就业岗位作出定贡献。

第三章市场分析投资环境长沙市社会经济现状地理位臵及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经度分至度分，北纬度分至度分之间，五岭南屏，洞庭北扼。

全市国土面积，其中市区面积，建成区面积。

长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温，最冷份气温平均，最热份平均气温。

年平均总降雨量为，至月雨水集中，月降雨量平均为，全年降雨日约天。

冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为小时，无霜期年平均为天。

长沙市地表水系发达，年迳流量达亿湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。

市内湘江主要支流有浏阳河捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。

江河迳流主要靠大气降水地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年月为汛期。

长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治经济文化科教金融交通信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。

长沙市现辖芙蓉天心开福岳麓雨花个城区和长沙望城宁乡县及浏阳市。

年年末全市总